Chamonix est une destination unique à bien des égards, notamment en ce qui concerne son marché immobilier
Parmi les stations de montagne, Chamonix fait figure d’exception. En effet, elle accueille plus de visiteurs en été qu’en hiver. Par exemple, sur une population locale de 9 000 habitants, la fréquentation de la station peut atteindre 130 000 visiteurs lors d'événements comme l'UTMB en août chaque année, et jusqu'à 100 000 en haute saison hivernale. Par conséquent, les prix des locations dans la vallée pendant la haute saison estivale sont à peu près identiques à ceux de la saison hivernale. Ce qui n’est pas le cas dans pratiquement toutes les autres stations de ski françaises, où les loyers estivaux y sont généralement inférieurs de 60 à 70 %* en été.
Cette particularité fait de Chamonix une destination extrêmement attrayante pour posséder un bien locatif.
Ce marché dynamique sur deux saisons est un atout majeur pour les propriétaires qui louent leurs biens ; il est un moteur clé de la demande. Cela a entraîné une hausse des prix de l’immobilier de 5 à 10 % par an au cours des 3 à 5 dernières années. Partant d’un niveau plus bas que d’autres grandes stations, Chamonix s’est ainsi positionnée parmi les destinations où les prix ont le plus augmenté.
C’est dans ce contexte qu’a été introduite la Loi Le Meur (également appelée « Loi anti-Airbnb ») en 2024. Chamonix a été la première station de ski en France à adopter cette mesure.
Tuer la poule aux œufs d’or ?
D’une certaine façon, on voit bien que toutes les stations de ski cherchent des solutions pour atténuer la pénurie de logements et les prix élevés sur leur marché immobilier local. Il ne fait aucun doute que d’autres stations de ski en France observeront de près le modèle de Chamonix et pourraient envisager de l’adopter en partie. Certaines prennent déjà des initiatives en réservant des terrains exclusivement à la construction au logement permanent.
D’un autre côté, le tourisme est la « poule aux œufs d’or ». Ce sont des communautés restreintes et, dans certaines stations, les promoteurs locaux exercent une influence (politique) considérable.
Nous pensions déjà que la Loi Le Meur ralentirait fortement la construction de logements destinés à la location. De plus, les conditions économiques pour les promoteurs dans le cadre du programme élargi de logements sociaux étaient déjà devenues incertaines, seules les grandes entreprises de construction nationales pouvant encore justifier de tels projets. Une surtaxe de taxe d’habitation pouvant aller jusqu’à 60 % sur les résidences secondaires a été introduite en 2023.
Il est important de préciser que les acheteurs de résidences de vacances ou secondaires peuvent toujours acheter à Chamonix, mais leur choix se limitera désormais exclusivement aux biens en revente sur le marché secondaire dont l’offre est limitée.
Conséquences imprévues
Ironiquement, nous assistons aujourd’hui à un bras de fer entre deux logiques opposées en France. Les dispositifs des Résidences de Tourisme, la Loi Montagne et les programmes de récupération de TVA ont été conçus pour stimuler l’activité économique dans les stations (à l’échelle nationale), en encourageant la location des biens lorsque les propriétaires ne les occupent pas, afin de maintenir un nombre élevé de « lits chauds » dans ces zones. Or, cette nouvelle loi locale incite au contraire à l’effet inverse – donc, attention aux conséquences imprévues.
Comment cette situation va-t-elle évoluer ? À notre avis, la loi Lex Weber en Suisse pourrait servir de précédent. Cette loi interdit la construction de nouvelles résidences secondaires dans toute station où celles-ci représentent déjà plus de 20 % du parc immobilier total.La conséquence une réduction de l’offre de biens accessibles aux non-résidents ou acheteurs de résidences secondaires, ce qui a entraîné une augmentation des prix, rendant ces biens plus onéreux que les résidences principales.
Communiqué de presse de la Mairie de Chamonix : https://tinyurl.com/mbbar7zx
* Source : Cimalpes
