Vail Resorts ist der weltweit größte Besitzer und Betreiber von Infrastruktur in Skigebieten mit einem Portfolio von 41 Standorten, vor allem in Nordamerika. Es ist allgemein bekannt, dass das Unternehmen auf dem Weg zur Akquise europäischer Skigebiete mit der richtigen “Passform” ist. Der erste Kauf in den Alpen erfolgte letztes Jahr in Andermatt mit einer 55%igen Beteiligung als Eigentümer der Ski-Infrastruktur des Skigebietes. Mit dieser Ankündigung übernimmt Vail 84% von CMA, dem Infrastrukturunternehmen, das die Skilifte und Pisten in Crans-Montana besitzt und betreibt, sowie 80% der SportLife AG, die dort eine Skischule betreibt, und 100% eines Unternehmens, das Immobilien besitzt, darunter elf Restaurants.
Ein zerrüttetes Verhältnis
Die lokale Presse hatte spekuliert, dass Crans-Montana im Visier stehe – für uns ist das völlig plausibel. Unserer Meinung nach kann man durchaus sagen, dass der Verkäufer, die CPI Property Group – ein ursprünglich aus der Tschechischen Republik stammendes Unternehmen mit Firmensitz in Luxemburg – ein angespanntes Verhältnis zu den Gemeinden und anderen Schweizer Skigebieten hatte. 2018 führte ein Streit mit dem Gemeinderat zu einer verzögerten Eröffnung des Skiliftbetriebs. Nach mehreren Unfällen mit Verletzten und einem Todesopfer auf der Piste aufgrund einer Lawine im Jahr 2019 wurden die Sicherheitsprotokolle des Skigebietes in Frage gestellt.
In der Schweiz hat Lokalpolitik einen hohen Stellenwert, und mit Geld geht alles. So können zum Beispiel alle örtlichen Kommunen rund um Crans-Montana Außenstehenden ihre eigenen Steuerabkommen anbieten, und beträchtliche Summen wurden für Investitionen in die Stadt aufgebracht. Dies wurde jedoch nicht erreicht und viele sind der Meinung, dass CPI nicht genügend investiert hat, um die Ski-Infrastruktur auf dem neuesten Stand zu halten.
Das Timing der Übernahme hätte nicht besser sein können
Trotz dieser Bedenken haben andere Anleger das Potenzial bereits erkannt.
Die Le Régent International School wurde 2015 mit Unterstützung der Gemeinde und einer Investorengruppe eröffnet. Die Schule floriert. Neuerdings hat sie sich mit Institut Le Rosey zusammengeschlossen. Die Schule hat derzeit fast 270 Schüler, mit weiteren Neuzugängen im Wintersemester, und plant, den Campus bis 2026 auf bis zu 400 Schüler zu erweitern.
Alaïa Chalet ist ein neues Sportzentrum in Lens, 10 Minuten von Crans-Montana entfernt, mit einem 5.000 m² großen Gelände, dem größten seiner Art in der Schweiz. Mit der Spezialisierung auf Brettsportarten und BMX und dem Angebot von Sommercamps ist dies eine innovative Ergänzung, die jüngere Familien ansprechen wird.
Die Six Senses Gruppe hat letzte Saison ihren signifikanten und luxuriösen Komplex neben der Piste fertiggestellt, mit Wellness-Einrichtungen und einem 5-Sterne-Hotel für die Saison 2023-24. Für Käufer jeder Nationalität stehen nur noch wenige Einheiten zum Verkauf, zu einem Preis von über CHF 25.000/m².
Bemerkenswert ist auch die Investition eines prominenten Investors aus den Vereinigten Arabischen Emiraten in das Le Crans Hotel & Spa im Jahr 2020. Der Moubra-See ist im Sommer ein beliebter Veranstaltungsort und das nahegelegene Sportzentrum wurde renoviert. Die Stadt behält für weitere 20 Jahre seine Kasino-Lizenz, die Einzige, die im Wallis vergeben wurde.
Was steuert Vail Resorts bei?
Dies ist eine hervorragende Gelegenheit, das Skigebiet, das bis vor einigen Jahren eine etwas alternde Bevölkerungsgruppe vorzuweisen hatte, einem neuen Publikum zugänglich zu machen. Vail Resorts ist ein profitables Unternehmen mit einer gesunden EBITDA-Marge von 31%**, was die Sachkenntnis unterstreicht, die wir aus einer großen Anzahl vergleichbarer Unternehmen gesammelt haben. Das Unternehmen hat seine Absicht bekundet, in den nächsten fünf Jahren rund 30 Millionen CHF in das Skigebiet zu investieren, um das Benutzererlebnis zu verbessern, die Qualität der Restaurants zu verbessern und die Kapazität für künstliche Beschneiung zu erhöhen.
Der Epic Pass ist attraktiv für Skifahrer, die gerne unterwegs sind und von Ermäßigungen auf Speisen und Getränke, Unterkunft, Verleih und mehr profitieren. Innerhalb seines US-amerikanischen Besitzes bietet der Pass lokale, regionale und landesweite Optionen. Hier in den Alpen haben Sie Zugang zu Andermatt, fünf Tage in Verbier4Vallées, sieben Tage in Les 3 Vallées in Frankreich, sieben Tage in Skirama Dolomiti in Italien und drei Tage in Ski Arlberg in Österreich. Crans-Montana wird für die Skisaison 2024-25 hinzugefügt.
Diese Akquisition dürfte sich auch positiv auf die Organisation der FIS Alpinen Ski-Weltmeisterschaften auswirken, die 2027 in Crans-Montana stattfinden werden.
Können wir diese Vorteile für Immobilieninvestoren quantifizieren?
Vail Resorts selbst verzeichnet, dass der Immobilienwert nach dem Erwerb eines Skigebietes jährlich um 5–7% steigt. Ein Vergleich der Preise in Crans-Montana, die im Vergleich zu Verbier, dem berühmten Walliser Gegenstück, mindestens 40%* niedriger liegen, könnte zu ehrgeizig sein. Aber angesichts der beeindruckenden Ski- und Lifestyle-Qualitäten des Gebiets hat man das Gefühl, dass es noch viel zu gewinnen gibt.
APi war schon immer davon überzeugt, dass die Skigebiete mit der besten Infrastruktur erfolgreich sind – dies wurde anderswo zweifelsfrei bewiesen. Dass der Immobilienmarkt in Crans-Montana in den letzten 10 Jahren bis zur Pandemie in der Flaute war, ist ein Symptom. Das jährliche Preiswachstum von 1,4% in diesem Zeitraum bleibt deutlich hinter dem breiteren Immobilienmarkt in den Top-Skigebieten der Schweiz zurück*.
Wohin als nächstes in den Alpen für Vail Resorts?
Unserer Meinung nach wären die besten französischen Skigebiete ein schwieriges Unterfangen. Sie sind groß, gut finanziert, gut integriert und quasi staatlich unterstützt. Les Trois Vallées wird beispielsweise teilweise von der Compagnie des Alpes betrieben, deren Präsenz eine große Gruppe umfasst, zu der La Plagne, Les Arcs, Tignes, Val d'Isère und andere gehören. Das von der Compagnie du Mont-Blanc betriebene Netzwerk erstreckt sich von Vallorcine über Chamonix bis nach Megève. Die Association Internationale des Portes du Soleil koordiniert das gesamte Netzwerk in diesem Areal mit 12 Skigebieten.
Anderswo in den Alpen – in einer Stichprobe von 42 Schweizer Skigebieten galten mehr als die Hälfte als nicht rentabel genug, um zukünftige Investitionen aufrechtzuerhalten***. Wir vermuten, dass Österreich einige Gelegenheiten bietet: Dasselbe Dokument weist darauf hin, dass rund die Hälfte der 220 Liftbetreiber des Landes, vor allem in den kleineren Skigebieten, unrentabel sind. Dennoch zweifeln wir keinen Moment daran, dass die größten etablierten Betreiber in anderen Top-Skigebieten der Schweiz und Osterreichs behaupten werden, dass es ihnen gut geht, und dass sie in der Tat stolz darauf sind, dass ihre Skigebiete ein Symbol für die lokale Wirtschaftskraft sind.
*UBS Alpine Property Focus 2023 and APi | **Company FY2024 guidance | *** Tourism Economics - University of Innsbruck, 2019