Erneuter Aufschwung
Jeder der darauf gehofft hatte, dass nach den Lockdowns eine aufgestaute Nachfrage einsetzen würde, wurde nicht enttäuscht. Es ist aber wohl das Ausmaß, das am meisten überrascht. Viele Immobilienkäufer, die ihre Pläne für die 3-4 Monate Lockdown auf Eis gelegt hatten, entschieden sich dazu, ihre Projekte wieder anzugehen.
Hier bei APi haben wir das Glück die Alpen das ganze Jahr über regelmäßig besuchen zu können. Wir wissen, dass die Alpen sich stetig in eine beliebtere Sommerdestination entwickeln. Der Anreiz von Weitläufigkeit, gesunder Luft, viel Sonnenschein und wundervollen Landschaftskulissen gegenüber überfüllten Stränden, hat Nachhall gefunden. Viele Länder haben einen richtigen Wandel weg von Stadtwohnungen und hin zu Wohnen im Grünen – mit mehr Platz, einem Garten und einer weniger überfüllten Umgebung -verzeichnen können.
Amir Suljic von Cum Laude Immobilia in Kitzbühel berichtet, dass Anfragen von Juni bis August um 50% höher als sonst waren, mit einer gesteigerten Nachfrage nach Mietobjekten.
Zell am See mit seinem wunderschönen See und dem umliegenden Bergpanorama ist im Sommer, zu Recht, schon immer populär gewesen. Simone Keijsers von Absolut Immobilien sagt: „Wir glauben, dass unsere Dörfer in diesen Monaten, wenn auch nicht voll, so doch zumindest gut ausgebucht waren. Der September war immer noch ein guter Monat. Einige Hotels haben den Sommer dazu genutzt zu renovieren, aber im Allgemeinen hat jeder seine Mietobjekte vermietet und Hotelzimmer belegt.”
Im Juli 2019 waren Besucherzahlen im Val d’Isère ein wenig niedriger im Vergleich zu 2019, aber um 14% höher als im August vergangenen Jahres. Obwohl nur sehr wenige, der sonst populären, Veranstaltungen stattfinden konnten, waren mehr Immobilienbesitzer als üblich zu Besuch. Im Val d’Arly (in der Nähe von Megève) waren Fahrradvermietungen, Paragleit-Anbieter und einige Hotels den gesamten August über voll ausgebucht. Laut Informationen von Marie-Agnès Gaden der Sainte Foy Agence ging es auch in geschäftig zu.
Pierre-Yves Cottet-Puinel von Agence Olivier in Morzine zufolge, ist die „Nachfrage diesen Sommer sehr stark gewesen, da Käufer alles hinter sich lassen wollten, mehr und mehr Gäste suchen nach Immobilien in Skigebieten oder auf dem Land.“ Der Bedarf an Mietobjekten im August „explodierte, weit größer als in vorherigen Sommern. Apartments für 2 bis 6 Personen waren am gefragtesten.“
Von zu Hause aus arbeiten: warum nicht in den Bergen?
Pendlerzüge sind weniger als halb voll, Hunderte von Restaurants und Imbissläden im Stadtzentrum schließen und stattdessen füllen sich Büros in Vororten und kleineren Städten. Einige Firmen bezahlen Ihre Mitarbeiter damit sie in das Büro zurückzukommen, andere akzeptieren unvermeidbare Veränderungen im Hinblick auf die anstehende Neufestsetzung der Mieten. Studien zeigen, dass von zu Hause arbeiten produktiver sein kann und gleichzeitig eine bessere Lebensqualität bietet. Wie Firmen und Länder darauf reagieren wird unterschiedlich ausfallen: in Großbritannien sind momentan weniger als 40% von Büroangestellten zurück an ihren Schreibtischen, im Gegensatz zu 84% in Frankreich.
APi kann dieses Jahr für die gesamte Skisaison eine gesteigerte Nachfrage nach Mietobjekten verzeichnen. Dies macht Sinn, denn Angestellte haben sich selbst und ihren Arbeitgebern gezeigt, dass sie auch von zu Hause effizient arbeiten können. Untersuchungen von Morgan Stanley schlussfolgern, dass „…die Verlagerung hin zu Fernarbeit, auch nachdem ein verlässlicher Impfstoffes gefunden ist, gut weitergeführt werden könnte.” Ihren Analysen zu Folge werden ca. 40% von Mitarbeitern in den USA kurzfristig weiterhin von zu Hause arbeiten und ca. 30% über die nächsten 3 bis 5 Jahre, was doppelt so hoch ist wie das Niveau vor der Covid-Pandemie.
Marie-Agnès berichtet, dass „viele Immobilieneigentümer von Ihren Feriendomizilen aus in Sainte Foy und den umliegenden Dörfern des Tarentaise-Tales arbeiteten und in keinerlei Eile sind in ihr Büro in der Stadt zurückzukehren.“
Und in Morzine: „Besitzer die in den vergangenen Sommern ihre Zweitwohnsitze nicht genutzt hatten, kamen diesen Sommer“ sagt Pierre-Yves
Absolut Immobilien haben festgestellt, dass sie viel mehr Anfragen nach offiziellen Zweitwohnsitzen haben (bei denen keine Vermietungspflicht besteht). Keijsers bemerkt, dass „Besucher in Zeiten wie diesen, gerne ihr eigenes Heim im Ausland haben“.
Immobilienmarkttrends
Der starke Anreiz von Zentralbanken weltweit führt zu niedrigeren Zinssätzen. In der Schweiz haben wir schon die Auswirkung von Negativzinssätzen verzeichnen können, und dies geschieht nun in der gesamten Eurozone. Das Ergebnis im Bezug auf Immobilien in den Alpen im Allgemeinen zeigt, dass es zunehmend weniger Verkäufer gibt und dass Angebote unter dem Marktpreis zunehmend abgelehnt werden. In einigen Feriengebieten ist die Nachfrage größer als das Angebot.
Cimalpes in Méribel erklärt: „Der Markt in Méribel ist dynamisch. Noch nie dagewesen hohe Nachfrage nach den Lockdowns, allen voran von Franzosen. Englische Käufer, die ihre Kaufpläne damals auf Eis gelegt hatten, kamen zurück. Momentan herrscht ein Versorgungsproblem: Immobilien mit angemessenem Preis sind innerhalb von Tagen verkauft, besonders solche, die direkt an der Piste oder innerhalb von 50 Metern zu den Pisten liegen und einen Ausblick bieten. Preise steigen, mit kürzlich verkauften Immobilien mit €15 Tsd./m² in Méribel Village. Barzahlungskäufer machen gelegentlich niedrigere Angebote, diese werden in der Regel abgelehnt“ sagt Kim Dufour-Ryan. Unseren Informationen zu Folge verkaufen sich währenddessen Immobilien in Val Thorens innerhalb von 2 bis 3 Tagen.
Marie-Agnès erklärt, dass es in Sainte Foy normalerweise nicht üblich, dass mehr Nachfrage als Angebot herrscht.
„Der Immobilienmarkt in Morzine bleibt lebhaft und stabil“ sagt Pierre-Yves, „Die Auswirkung von COVID-19 hält sich vorläufig in Grenzen, aber wir bleiben mittel- und langfristig vorsichtig. Angebot und Nachfrage halten sich in Morzine-Avoriaz die Balance. Es stimmt, dass einige Verkäufer sich in Geduld üben und abwarten bis ein Ende der Krise in Sicht ist, bevor sie in Betracht ziehen, ihre Immobilie zu verkaufen. Andere Verkäufer hingegen bevorzugen es schnell zu verkaufen, da sie Sorge davor haben, dass der Markt in Zukunft unsicher werden könnte. Preise sind momentan stabil im Skigebiet. Einige Neubauprojekte haben sich um ein oder zwei Jahre verzögert. Wir sehen ein großes Interesse an Apartments mit ein oder zwei Schlafzimmern. Wir verzeichnen auch eine große Anfrage nach Bauland.“
In Zell am See ist die Situation ähnlich, Absolut hat die gleiche Anzahl an Anfragen wie in vergangenen Jahren zu verzeichnen: „wir haben immer einen Mangel an Immobilien in dieser Region.”
Kitzbühel zieht ganzjährig Besucher mit Weltklasse-Einrichtungen an, und gemeinsam mit SkiWelt, bieten sich 400km von leicht zugänglichen Pisten. Die Nähe zu den Flughäfen von München, Salzburg und Innsbruck machen die Anreise einfach. Kitzbühel verfügt über einen gesunden Immobilienmarkt. Cum Laude Immobilia zu Folge sind die am meisten gefragten Immobilien hier. Apartments mit 80-150 m² mit Preisen zwischen €750 Tsd. bis hin zu €2-3 Mio. und Chalets mit 160-300m² zwischen €2-5 Mio.
Ist es sicher Ski zu fahren?
Die meisten Skigebiete haben Ihre Hygieneprotokolle für die anstehende Saison veröffentlicht (zum Beispiel Val d’Isère und SkiWelt ) um die noch Unentschlossenen zu beruhigen, dass solange sie vorsichtig sind, das Risiko niedrig ist. Einige haben auch angekündigt, dass im Voraus gekaufte Liftkarten erstattungsfähig sein werden. Zusammen mit dem Angebot vollständiger Rückerstattung für Reise-und Mietkosten (*Details verfügbar) hoffen wir, dass Skifahrer zuversichtlich sind, dass es sicher ist zu buchen und dass sie, wenn notwendig, stornieren können. Eine andere Alternative bestehen indem man eine zusätzliche Versicherung abschließt.
Soziale Distanzierung sollte das Skifahren auf der Piste nicht weiter beeinträchtigen als einen Zug zu nehmen. Viele Skifahrer tragen ohnehin eine Gesichtsmaske, besonders wenn es kalt ist und Mundschutz in der Liftschlange zu tragen, sollte akzeptabel sein; das gleiche gilt für Handschuhe. Wenige werden sich darüber beklagen, wenn es in Liftschlangen nun mehr Ellbogen Raum gibt. Lutfsteilbahnen und Gondeln werden den ganzen Tag über gereinigt und die Anzahl der Passagiere reguliert. Sessel- und Schlepplifte könnten möglicherweise als reduzierte Risikogefahr angesehen werden. Aber Party machen beim Après-ski wird anders sein – an einem Tisch sitzen ist OK, auf dem Tisch tanzen, wahrscheinlich nicht!
Vermietungen für die Skisaison sehen recht gut aus, wenn auch etwas weniger als sonst für Mitte-Ende September. Cimalpes berichtet ein wenig niedrigere Buchungszahlen für Weihnachten, Silvester und Januar, aber entscheidende Skiwochen im Februar sind früher als sonst gebucht. VALLAT Rentals hat mehr Buchungen von französischen Kunden als sonst erhalten, besonders in Méribel mit einer geringeren Nachfrage über Weihnachten, aber Reservierungen für Silvester füllen sich. Eine kürzliche Umfrage des GB-Ski Clubs ergab, dass 95% aller Skifahrer immer noch vorhaben in dieser Saison Ski fahren zu gehen.
Es herrscht Einigkeit darüber, dass große bewirtete Chalets mit gemischten Gruppen in dieser Saison weit weniger attraktiv sein werden. Dementsprechend wird erwartet, dass kleinere Immobilien für einzelne Familien und Selbstversorger-Immobilien gefragter sein werden. Zweifellos wird es in dieser Saison mehr kurzfristige Buchungen geben, da Besucher abwarten wie die Situation näher am Termin aussieht.
Pierre-Yves bestätigt diese Ansicht „Reservierungen (in Morzine) sind gegenwärtig ruhig mit Ausnahme von den Hauptbetriebszeiten im Februar für Apartments im Zentrum des Ortes. Der Trend nach Last-Minute-Buchungen wird sicherlich ausgeprägter als sonst ausfallen.“
Keijsers sagt: „Gäste warten ein wenig ab, um zu sehen wie sich die Lage diesen Herbst entwickelt….die ruhigen Wochen im Januar (Zell am See), die wir normalerweise das Jännerloch nennen, stellen sich hingegen schon als beliebt heraus. Vielleicht, weil es für Touristen mehr denn je wichtig ist, dann Ski zu fahren, wenn es ruhig ist.”
Fazit
Wir wollen nicht zu anmaßend klingen – Covid hat ungeheure Herausforderungen gestellt und weltweit zu Tragödien geführt. Allerdings weisen unsere Ergebnisse trotzdem darauf hin, dass der Immobilienmarkt in den Alpen robust und widerstandsfähig bleibt. Immobilienkäufer in den Bergen streben danach, sich einen Lebensstil zu erfüllen, ein beschleunigter Wandel der Gesellschaft und der Arbeitspraktiken unterstützen diesen Trend. Wer sich in der glücklichen Lage befindet, aus der Ferne arbeiten zu können, sehen eine Skiimmobilie, sei es zur Miete oder zum Kauf, auch als eine weitere Option für den Sommer. Skifahrer wollen immer noch Ski fahren.
Alpine Property intelligence, September 2020
Quellen: Radio-TV Val d’Isère, The Economist, Morgan Stanley, Sainte Foy Agence, Absolut Immobilien, Cum Laude Immobilia, Cimalpes, VALLAT, Agence Olivier Morzine, Ski Club of GB.
Fotos: Val d’Isère Tourisme, © Valais/Wallis Promotion, Zell am See-Kaprun Tourismus, APi.