Tötet Österreich die goldene Gans?
In österreichischen Skigebieten gibt es seit einigen Jahren ein erfolgreiches Modell Immobilien zu kaufen, um sie zu vermieten. Viele neue touristische Anlagen wurden in österreichischen Skigebieten gebaut, bei denen Eigentümer aus Österreich und anderen EU-Ländern von der persönlichen Nutzung und der Vermietungsverwaltung dieser Anlagen profitieren. Dieses Modell wurde zunehmend kritisiert, insbesondere auf lokaler Ebene. Die „Gemeinden“ in Österreich haben großen Einfluss. Seit Anfang 2023 resultiert dies daher in eine Verschärfung der Regeln und eine viel strengere Durchsetzung der Nutzungsrechte der Eigentümer an ihrem Eigentum. In manchen Fällen bedeutet dies schlichtweg keine Nutzungsrechte für Eigentümer! Die Rede von „küchenlosen“ Apartments ist beispielsweise nicht hilfreich; Bei anderen Entwicklungen ist eine Eigennutzung möglich, solange der Eigentümer einen (Netto-)Gewinn aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet. Für uns deutet dies darauf hin, dass die Entwicklung neuer touristischer Immobilien in österreichischen Skigebieten zurückgehen wird – es wird künftig weniger zum Verkauf geben.
Hotels dominieren nach wie vor den Markt in den meisten österreichischen Skigebieten; wenn Sie entschlossen sind, dort eine Skiimmobilie zu erwerben, welche Alternativen gibt es? Eine Immobilie mit Zweitwohnsitzstatus wird immer eine Option sein. Allerdings sind diese sehr begehrt und dürfen oft nur an weniger optimalen Standorten gebaut werden. Touristisch nutzbare Immobilien bleiben eine Option, allerdings im Einzelfall und abhängig von der Region. Käufer müssen sich darüber im Klaren sein, dass ein Kauf nur mit dem bestehenden Mietvertrag möglich ist, der nicht ausläuft.
APi kann potenziellen Käufern dabei helfen, sich in dieser schwierigen Situation zurechtzufinden, und somit viel Zeit und Frust sparen.
Angebot und Nachfrage in den französischen Alpen
Steigende Preise und eine robuste Käufernachfrage sind das ultimative grüne Licht für Bauunternehmer von Immobilien. In vielen französischen Skigebieten, zum Beispiel in Alpe d‘Huez und Méribel, gibt es eine Flut von Neubauten, die in den letzten Jahren geplant wurden. Dies hat die Auswahl für Käufer erweitert. Die meisten Käufer (über 80%) in französischen Ferienorten vermieten ihre Skiimmobilie, und Neubauten eignen sich besser für den Vermietungsmarkt. Für die meisten Eigentümer sind die Eigentumsregeln, so z.B. Loi Montagne, ausreichend flexibel, um die von ihnen gewünschte persönliche Nutzung zu ermöglichen. Energieeffizienz ist ein weiterer Faktor und für viele Käufer ein wichtiges Kriterium, das Neubauimmobilien begünstigt. Auch wenn der Quadratmeterpreis bei einem Neubau höher zu sein scheint als bei einigen gleichwertigen Wiederverkaufsimmobilien, erhalten Sie günstigere Notargebühren und sparen ca. 5%. Außerdem erhalten Sie die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis zurück, wenn Sie die Immobilie vermieten (allerdings wird Mehrwertsteuer nur auf Neubauten erhoben, bei Wiederverkäufen fällt sie nicht an).
In Chamonix zeichnet sich derzeit ein bemerkenswerter Trend ab: Der akute Mangel an Wohnraum für die Einheimischen veranlasst den Stadtrat, eine Sursis à Statuer (Verfahrensaussetzung) zu verhängen, wonach neue Wohnungsbauprojekte 50% für Sozialwohnungen umfassen müssen, anstatt der vorherigen 25%. Außerdem wird die maximale Wohnfläche für jedes neue Chalet auf 200 m² begrenzt (oder die bestehende Wohnfläche +200 m² im Falle von Renovierungen) – unter sonst gleichen Bedingungen kann der Wert bestehender größerer Chalets dadurch steigen. Obwohl wir vermuten, dass diese Vorschläge etwas abgeschwächt umgesetzt werden, wird die unmittelbare Auswirkung eine Verringerung der künftigen Bauaktivitäten sein. Da Chamonix das ganze Jahr über so viele Besucher anzieht, dürfte diese Situation in diesem Zusammenhang einzigartig sein. Wir werden uns mit dem Thema im Hinblick auf andere Skigebiete weiter befassen – bleiben Sie dran!
All dies geschieht zu einem Zeitpunkt, an dem das Käuferinteresse deutlich nachgelassen hat. Darüber hinaus waren die Mietrenditen von 2–3% eine attraktive Einnahmequelle, als die Zinssätze besonders niedrig waren, und das ist nicht mehr der Fall. Wir erwarten vorerst, dass ein weiterer Anstieg der Neubautätigkeit höchst unwahrscheinlich ist. Die Margen der Bauunternehmer wurden durch gestiegene Material-/Baukosten unter Druck gesetzt. Wir vermuten, dass das Angebotswachstum sich in französischen Skigebieten verlangsamen wird, sobald die aktuellen Projekte fertiggestellt und verkauft sind.
Serviced Apartments – eine typisch schweizerische Lösung
Eigentumsbeschränkungen, d.h. wer darf wo kaufen, sowie Einschränkungen beim Neuangebot sind in in Schweizer Skigebieten nichts Neues. Im Gegensatz zu Österreich litten Schweizer Hotelbesitzer in der Vergangenheit unter einem Mangel an Schutz-Regulierungen, was zu einer Überbauung von Ferienhäusern in den Bergen führte. Die anschließende Gegenreaktion führte 2012 zur Einführung des Lex Weber Gesetzes, das die Anzahl der Zweitwohnungen auf maximal 20% des Bestands einer Gemeinde begrenzt.
Seitdem hat sich der Markt angepasst; Die Angebotsschwemme neuer Immobilien, zu deren Bau die Bauunternehmer vor der Verabschiedung von Lex Weber befugt (und gehetzt) wurden, ist inzwischen größtenteils absorbiert. Die verbleibenden Neubauimmobilien mit Zweitwohnsitzstatus verkaufen sich schnell. In Anlehnung an das österreichische und französische Vorbild reichen Bauunternehmer nun Anträge für touristische Immobilien ein. Diese bieten Schweizern und Ausländern die Möglichkeit, Neubauimmobilien zu kaufen, allerdings mit der Verpflichtung, diese zu vermieten, wenn sie nicht persönlich genutzt werden. In vielen der beliebten Skigebiete wie Crans-Montana, Grimentz, Saas-Fee, Les Collons und Morgins in den Portes du Soleil entstehen neue Immobilienprojekte für solche sogenannten „Serviced Apartments“, also voll ausgestattete Mietwohnungen.
Eine Ausnahme bildet ein Skigebiet: Andermatt, wo Käufer jeder Nationalität eine Immobilie besitzen können. Nirgendwo sonst in der Schweiz gibt es diese Ausnahme.
Bis vor Kurzem herrschte die Meinung vor, dass der Schweizer Käufer eine solche Verpflichtung meiden würde. Doch solange Lex Weber nicht aufgehoben wird, sind solche touristischen Immobilien die einzige Möglichkeit für Käufer, und zwar egal ob Schweizer oder Ausländer, ein neues Ferienhaus zu erwerben.
Während wir uns in einer Zeit befinden, in der ein erheblicher Verkäufermangel herrscht – der verfügbare Bestand an guten Wiederverkaufsimmobilien ist in den meisten Schweizer Skigebieten gering – werden die Preise gestützt. Wir raten potenziellen Käufern dringend dazu, bereit zu sein und eine gute Vorstellung von der Art der gesuchten Immobilie, dem Budget und der Lage zu haben, aber gleichzeitig geduldig auf die richtige Gelegenheit zu warten.
Erwarten wir einen starken Preisrückgang für Skiimmobilien?
Nein. Im Allgemeinen ist eine Skiimmobilie ein Zweitwohnsitz, oft das Ergebnis eines langfristigen Traums. Immobilien werden nicht als spekulative Investition erworben. Die Kreditaufnahme zur Kauffinanzierung ist in der Regel niedrig und erfolgt fast immer zu festen Zinssätzen. Die meisten Käufer haben einen 10-Jahres-Plan. Aus diesem Grund sind die Immobilienwerte in den führenden Skigebieten über alle Zyklen hinweg stabil geblieben.
Wo könnten wir falsch liegen? Eine starke Zunahme der Verkaufsaktivität würde dieses Szenario durchkreuzen – was unserer Meinung nach unwahrscheinlich ist, es sei denn, die Wirtschaftsaussichten verschlechtern sich erheblich. Für ein differenzierteres Ergebnis wäre jedoch eine geringfügige Erhöhung der Anzahl an Verkäufern erfreulich, da nicht genug Immobilien zum Verkauf stehen.
Wir gehen davon aus, dass der Markt in den nächsten 12 bis 18 Monaten von einem Szenario geringer Umsätze, leicht sinkenden Preisen und besserer Möglichkeiten für Käufer geprägt sein wird.
Dezember 2023
