Kaufen in Frankreich - Bargeld / Hypothek ?
Mit dem traurigen Wechselkurs überdenken viele Kassakäufer ihre Optionen und eine Euro-Hypothek könnte eine gute Lösung sein. Warum? Nun, der gesamte Kaufpreis und die gesamten Kosten müssen nicht auf den heutigen Wechselkurs umgerechnet werden. Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, könnte der Restbetrag in Zukunft zurückgezahlt werden, wenn sich das Vermögen des Pfund Sterling verbessert hat.
Die französischen Banken sind großzügig bemessen, auch wenn sie nicht in Frankreich ansässig sind. Daher sind 80 bis 85 Prozent realistisch. Die Zinssätze sind in Europa historisch niedrig, und es scheint wenig wahrscheinlich, dass sie in naher Zukunft steigen werden. Daher ist dies ein ausgezeichneter Zeitpunkt für eine Hypothek zu wettbewerbsfähigen Preisen. Die Franzosen sind auch an langfristigen festen Zinssätzen interessiert, so dass eine Bindung für 15 oder 20 Jahre oder sogar länger möglich ist. Es ist auch daran zu erinnern, dass Umschuldung und Kapitalbeschaffung in Großbritannien an der Tagesordnung sind, in Frankreich jedoch in der Regel nicht zur Verfügung stehen. Daher ist die Aufnahme einer Hypothek beim Kauf der Immobilie möglicherweise die einzige Chance, dies zu tun.
Für Kunden mit tieferen Taschen gibt es den zusätzlichen Anreiz einer Hypothek, die die Vermögenssteuer oder Immobilien-Vermögenssteuer („Imp Taxt sur la fortune Immobilière“ oder IFI), wie sie heute genannt werden, ausgleicht. Eine jährliche Steuer wird fällig, wenn der Gesamtwert des Immobilienvermögens mehr als 1,3 Mio. Euro beträgt und die Steuerskala zwischen 0,5 und 1,5 Prozent gleitet. Durch eine Hypothek auf das Grundstück kann der Nettowert des Vermögenswerts unter diesen Schwellenwert gesenkt werden. Beachten Sie jedoch, dass ein in Großbritannien aufgenommenes Darlehen zum Kauf der Immobilie nicht akzeptabel ist: Die Hypothek muss für die Immobilie in Frankreich besichert sein.
Das Finanzierungsgesetz von 2019 hat weitere Beschränkungen mit sich gebracht, die sich auf den Hypothekenmarkt ausgewirkt haben. Viele Eigentümer von hochwertigen Immobilien in Frankreich wählen eine Hypothek, die von einer Privatbank angeboten wird, in der Regel nur auf Zinsbasis als Bullet-Darlehen (bei Fälligkeit rückzahlbares Darlehen). Bei den Laufzeiten handelt es sich in der Regel um erneuerbare Fazilitäten mit einer Laufzeit von fünf Jahren. Der Zweck des zinsbezogenen Elements besteht darin, die maximale Verschuldung gegenüber dem Wert des Vermögenswerts aufrechtzuerhalten. Diese Art von Darlehen wurde von den Reformen ins Auge gefasst, und die Darlehen unterliegen jetzt einer Amortisationsberechnung, um den Betrag der abzugsfähigen Schulden im Laufe der Jahre schrittweise zu verringern, unabhängig davon, ob es sich um Rückzahlungen oder nur um Zinsen handelt. Bei einer kurzen Laufzeit von fünf Jahren wird davon ausgegangen, dass nach zwei Jahren 40 Prozent des Darlehens abgeschrieben wurden und daher nur 60 Prozent des Darlehens vom Wert der Immobilie abgezogen werden dürfen. Nach fünf Jahren wurde das Darlehen vollständig zurückgezahlt, sodass es keinen weiteren Schutz vor der Vermögenssteuer gibt.
Hypotheken bei französischen Retailbanken sind von diesen Änderungen nicht so stark betroffen, da sie in der Regel längerfristig sind (14 bis 20 Jahre) und mit wenigen Ausnahmen zurückgezahlt werden. Vermögende Privatpersonen stellen häufig fest, dass sie nicht den strengen Kriterien der französischen Privatkundenbanken entsprechen, und sind daher natürlicher Private-Banking-Kunden. Diese Kreditgeber verfügen über das Fachwissen, um komplexere Einkommen zu verstehen, und haben eine weitaus größere Flexibilität in Bezug auf das Alter. Sie akzeptieren auch ein breiteres Spektrum von Eigentumsstrukturen, die auf Vermögenswerten und nicht nur auf Einkommen beruhen. Da die Fünf-Jahres-Zinsfazilität einen sehr kurzfristigen Schutz bietet, ändern die Privatbanken und Nischenkreditgeber ihr Hypothekenangebot mit einer zunehmenden Anzahl von Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Dies ist ein langer Weg, um das Problem anzugehen, es sollte jedoch darauf geachtet werden, dass langfristig die effizienteste Option zur Verfügung steht.
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Alpine Property intelligence – August 2019
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