Negativen” Zinsraten, ist Cash nicht länger König?
All dies klingt typisch für ein Klima mit extrem niedrigen Zinsraten, aber spielen hier auch andere Faktoren eine Rolle wenn es um Skiimmobilien geht?
Falls Sie ein Schweizer Konto haben, “kosten” Sie Schweizer Franken Geld. Selbst APi’s bescheidenes Schweizer Bankkonto wird monatlich belastet. Die “negativen” Zinsraten können, je nach Bankinstitut und Kontostand bis zu 0.75% betragen. Viele Bankkunden bewahren jetzt Bargeld in sicheren Tresoren auf, aber eine Alternative sind Immobilien, die sich vermieten lassen und niedrige einstellige Erträge mit der Chance auf Kapitalzuwachs erwirtschaften. Dies bietet eine attraktive Alternative, besonders wenn man die Immobilie hin und wieder zur Eigennutzung in Anspruch nehmen kann.
Selbstverständlich gibt es noch genügend andere gute Gründe um in eine Ski-Immobilie in der Schweiz zu investieren und besonders in den Bergen. Aber die Kombination dieser Faktoren, wenigstens anekdotisch, scheint das Verhalten von Immobilieninvestoren in der Schweiz allgemein und in unserem Bereich der Skigebiete im Besonderen zu ändern.
Machen viele Anekdoten einen Trend aus? Wir haben unsere Agenten in einer Handvoll sehr bekannter Schweizer Skigebiete gefragt, was sie in Bezug auf Kaufverhalten beobachten, wie sich das auf die Haltung der Verkäufer auswirkt und was dies für Immobilienpreise bedeutet.
VFP in Verbier – Michael Fellay
Dieses Phänomen scheint hier nicht zu Preissteigerungen in Bezug auf Spitzenimmobilien zu führen, aber wir beobachten, dass die Bereitschaft der Verkäufer über den Preis zu verhandeln so gut wie gegen Null geht. Und bei Immobilien mit guten Mieteinnahmen wird erst gar nicht, oder wenigstens nicht für ein paar Jahre verkauft. Dies ist die deutlichste Veränderung, die wir in diesem Zusammenhang beobachten können mit wenig Auswirkung auf das Kaufverhalten.
Gérance Service in Villars – Fred Ernand
Unsere Käufer teilen uns mit, dass der Wechselkurs der wichtigste Faktor ist, v.a. für ausländische Investoren auf der Suche nach einem “sicheren Ort”. In den letzten 30 Jahren ist der Schweizer Franken im Vergleich zum Euro, dem Dollar und dem Britischen Pfund stetig gestiegen. Natürlich ist einer der stetigen Nachteile die Immobiliensteuer, die etwas höher ausfällt als die negativen Zinssätze auf Bargeld in der Bank.
Annimmob in Grimentz – Tarcise Genoud
Negative Zinssätze haben tatsächlich einen großen Einfluss auf zukünftige Käufer. Besitzer ihrerseits neigen nun dazu ihre Immobilie zu behalten, selbst wenn sie sich dazu entschlossen hatten zu verkaufen . Einige unserer potentiellen Kunden haben einen Teil bar in der Bank liegen und haben sich mit dem Eingang negativer Zinssätze auf ihren Bankguthaben über 100,000 Schweizer Franken dazu entschieden in Immobilien zu investieren, besonders in den Bergen für ihren Skiurlaub.
Wir haben mehrere Verkäufe zu Beginn des Jahres abgewickelt, besonders mit Schweizer Kunden, da sie unter keinen Umständen negative Zinsen zahlen wollen und eher in Immobilien investieren. Sogar Käufer mit einem bescheidenen Budget sind sehr zufrieden mit ihrem Kauf im Skigebiet. Wir glauben, dass der Trend für Immobilienpreise mittelfristig höher ausfallen wird.
4vallées4saisons.com in La Tzoumaz – Percy Kirkman
In La Tzoumaz haben wir in den letzten 12 Monaten einen Rückgang um 50% in der Anzahl an Luxusimmobilien, die auf den Markt gekommen sind, verzeichnet. Gleichzeitig ist die Anzahl an Verkäufen ungefähr doppelt so hoch wie die Anzahl an Immobilien die auf den Markt kommen. Demzufolge sind Verkaufspreise wesentlich näher an den Preisforderungen der Verkäufer als dies vorher der Fall gewesen ist.
Thoma Immobilien in Flims Laax Falera – Silvia Toma
Ich glaube, dass niedrige/negative Zinsraten eher Verkäufer als Käufer beeinflussen. Sie wollen nicht verkaufen, weil sie nicht wissen was sie hinterher mit dem Geld machen sollen. Sie wollen ihrer Bank keine Zinsen dafür zahlen ihr Geld dort zu verwahren und dank der negativen Zinsen, Steuern und Inflation Wert zu verlieren. Momentan sieht man viel Werbung von Immobilienmarklern die nach neuen Verkaufsimmobilien suchen.
Ich habe kaum Immobilien übrig und kann keine neuen Verkaufsobjekte finden. Diejenigen, welche ich bekomme, sind schnell verkauft. Der Markt ist relativ trocken. Einige potentielle Verkäufer mit denen ich über Jahre in Kontakt bin, haben sich dazu entschlossen nicht zu verkaufen obwohl sie ihre Immobilie kaum benutzen. Daher steigen Preise wieder langsam an.
Alpine Homes im 4 Vallées – Cassandra Levene
Wir haben sicherlich einen Unterschied bemerkt und der Markt scheint sich verändert zu haben. Letztes Jahr verkauften einige britische Eigentümer und wir hatten das Gefühl, dass die Preise dadurch etwas schwächer waren. Aber mit mehr Schweizer Käufern als je zuvor und Schweizer Eigentümern, die nicht bereit sind, niedrige Angebote anzunehmen, ist der Markt jetzt ziemlich angespannt. Die Ausnahme ist vielleicht Crans Montana, wo einige italienische Eigentümer verkauft haben, damit dort mehr Angebot auf dem Markt ist. Wir sind auch in Nendaz aktiv und dort sind Schweizer Verkäufer überhaupt nicht verhandlungsbereit. Der Verkaufszyklus hat sich aufgrund der negativen Zinssätze ebenfalls verlangsamt. Notare akzeptieren keine Einlagen mehr, diese müssen nun von den Banken bearbeitet werden.
IZ Immobilier in Nendaz – Ingrid Zumkeller
Die meisten Kunden kaufen, weil sie ein behagliches Familienheim in den Bergen haben wollen. Wir denken, dass negative Zinssätze hier nur begrenzte Auswirkungen auf den Markt haben. Schweizer neigen dazu, Immobilien langfristig zu kaufen. Negative Zinssätze erhöhen die Tendenz, an Immobilien festzuhalten, obwohl die Betriebskosten (wenn nicht vermietet wird) höher sein können als die negativen Zinsen bei der Bank.
Obwohl die Zinssätze sehr niedrig sind, haben wir die Erfahrung gemacht, dass strenge Hypothekarauflagen, insbesondere für Zweitwohnungen, Käufe erschweren. Als Faustregel gilt, dass Hypotheken für Nichtansässige von 55-65% (60-70% für Einwohner der Schweiz) des Kaufpreises gewährt werden wobei Berechnungen auf konservativen Immobilienbewertungen und basieren. Dies bedeutet, dass sich Käufer von Eigenmitteln trennen müssen, was die Negativzinsbelastung verringert.
Gibt es zu all dem eine aussagekräftige Schlussfolgerung? Ja und nein. Auf der einen Seite können wir statuieren, dass das gegenwärtige Klima für Anlageobjekte allgemein zuträglich ist und dies wirkt sich auf den Immobilienmarkt in den Schweizer Alpen aus. Wie viel “Benzin tatsächlich im Tank” ist, bleibt fraglich. Offensichtlich orientiert sich der Markt zum Verkäufer hin, da neue Bauprojekte in den Schweizer Alpen nur begrenzt umgesetzt werden. Wer also zukünftig eine Lifestyle-Entscheidung treffen möchte, muss eventuell ein bisschen mehr Geduld mitbringen, da weniger Schnäppchen zu haben Preise vermutlich steigen werden. Skifahrer werden auch weiterhin Ski fahren…
Quellen: UBS Real Estate Focus 2020, FT.
Image credit Offices du Tourisme des Alpes vaudoises
Von Alpine Property intelligence, Februar 2020