Letztes Jahr haben wir festgestellt, dass der UBS Alpine Property Focus einen wachsamen Ton zur Lage der Immobilienmärkte in Skiorten angeschlagen hatte. Es wurde nicht erwartet, dass die während der Pandemie erzielte starke Nachfrage und die beispiellosen Preissteigerungen anhalten würden.
Wie hat sich die Lage entwickelt und wie ist die Prognose?
Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Erkenntnisse der neuesten Ausgabe der größten Schweizer Bank, kombiniert mit unseren eigenen Beobachtungen, zusammen.
Preise für Schweizer Ferienhäuser stiegen im Zwölfmonatszeitraum bis Juni 2023 um mehr als 7 %, was im historischen Vergleich ein starkes Ergebnis ist, wenn auch etwas schwächer als der Anstieg von 9,5 % im Vorjahr. Die größten Preissteigerungen sind in Skigebieten wie Flims/Laax, Andermatt, Kitzbühel, Val d’Isère, Engelberg , Lenzerheide, Arosa und Crans-Montana zu verzeichnen.
Die Kluft zwischen höherpreisigen Reisezielen und anderen Regionen wird immer größer, wo die Preise seit 2018 um 40 % gestiegen sind, mehr als doppelt so hoch wie in den preisgünstigeren Regionen. Ein klarer Vorteil wird hier auf die Breite der touristischen Einrichtungen – auch im Sommer – und die Größe des Skigebiets zurückgeführt.
Wie sieht es mit dem Angebot aus? Kurz gesagt, es ist gering. Ein Trend, der vermutlich anhalten wird. Derzeit werden 40 % weniger Häuser zum Verkauf angeboten als im Jahr 2019, wobei der Anteil der zum Verkauf stehenden Häuser (am Gesamtbestand) insgesamt zwischen 1,5 und 1,7 % liegt. Crans-Montana ist hier ein Sonderfall mit knapp 5 %, wohingegen Reiseziele in der Zentral- und Ostschweiz unter 1 % liegen.
Währenddessen sind die Mietrenditen recht gut. Die durchschnittliche Nettorendite liegt in der Schweiz bei knapp 4 % netto, wobei die Mietpreise seit 2019 um 10 % gestiegen sind, was auf eine leichte Renditekompression hindeutet. Einige Skigebiete zeigen große Unterschiede zwischen Mietpreisen in der Ski- und der Sommersaison auf, so zum Beispiel Zermatt und Verbier, und für uns scheint dies im Allgemeinen die Qualität des Skigebiets widerzuspiegeln.
Warum ist UBS also so vorsichtig? Die Kernaussagen sind:
- Erhöhte Eigentumskosten aufgrund höherer Zinssätze und höherer Immobilienwerte.
- Das Ende der „Lockdown-Käufer“-Boomphase der Pandemie; Käuferinteresse und Reisepläne haben sich normalisiert.
- Die zunehmende Umwandlung von Hauptwohnsitzen in Zweitwohnsitze, die an ein breiteres Publikum verkauft werden können und einen Zuschlag von 15–20 % erzielen.
- Es wird auch erwartet, dass Verkäufer auftreten werden, um von höheren Preisen zu profitieren.
Die Beurteilung von Alpine Property intelligence
- Im Allgemeinen ist eine Skiimmobilie ein Zweitwohnsitz, oft das Ergebnis eines langfristigen Traums. Sie werden nicht als spekulative Investition erworben, die Kreditaufnahme zur Finanzierung der Akquise ist im Allgemeinen gering und erfolgt fast immer zu festen Zinssätzen. Viele Käufer haben mindestens einen Zehnjahresplan. Deshalb sind die Preise von Skiimmobilien jahrelang stabil geblieben.
- Das Käuferinteresse hat seit Mitte 2022 zweifellos nachgelassen. Mäßige Preisrückgänge und Verhandlungsspielraum sind mittlerweile nicht selten.
- Wir haben keine nennenswerten Bedenken in Bezug auf das Angebot, obwohl die Verkaufsaktivität trotz des schwierigen Wirtschaftsumfelds verhalten bleibt. Der Anstieg der Umwandlungen in Zweitwohnungen ist nicht besorgniserregend, am höchsten ist er in Graubünden mit 2,5 % des Gesamtbestands.
- Wir stellen eine stärkere Preisentwicklung großer, gut ausgestatteter Skigebiete fest. Und die Käufer konzentrieren sich deutlich stärker auf hochgelegene, schneesichere Skigebiete: das ist ein Trend, der Fuß fasst.
- Der Boom ist vorbei, aber unser allgemeines Fazit ist differenzierter: Unserer Ansicht nach wird der Markt in den nächsten 12 bis 18 Monaten von einem Szenario geringer Umsätze, leicht sinkender Preise und besserer Chancen für Käufer geprägt sein.
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Den vollständigen UBS-Bericht können Sie hier herunterladen: https://tinyurl.com/jaab6v46
