Fazit
In den vergangenen drei Jahren haben sich die UBS-Forscher von der Masse abgehoben, indem sie eine Pause der Preissteigerung von Skiimmobilien seit der Pandemie forderten.
Bei APi sind wir weiterhin der Ansicht, dass deren Bedenken hinsichtlich des Angebotswachstums und der Zurückhaltung der Käufer etwas zu vorsichtig angelegt sind. Besonders die Knappheitsprämie, die mit den großen und schneesicheren Skigebieten verbunden ist – eine der höchsten Prioritäten für die Mehrheit unserer Kunden – treibt mehr Investitionen in einen adressierbaren Markt, der allmählich schrumpft, während die Schneegrenze aufgrund der globalen Erderwärmung steigt.
Highlights des Berichts
Die Schlagzeile lautet, dass Verbier mit einem Durchschnittspreis von 21.500 CHF/m2 mit einem Anstieg um 9,9 %, St. Moritz den Spitzenplatz abläuft, wobei das Preisniveau im oberen Marktsegment bei 35.000 CHF liegt (siehe weitere Kommentare nachstehend).
Der Schweizer Markt bietet nach wie vor erstaunlich wenige Immobilien zum Verkauf, mit weniger als 0,7 % des Gesamtbestands. In Graubünden wurden insgesamt 800 Wohnungen (0,3% des Bestands) genehmigt. Allerdings sind diese nur für den Erstwohnsitz bestimmt – ein Trend, den wir auch anderswo im Land beobachten.
Die starke und weniger preissensible Nachfrage von ausländischen Käufern bleibt bedeutsam. Ältere Immobilien werden auf einen zunehmend besseren Standard renoviert, was die Wiederverkaufspreise in die Höhe treibt. Immobilien in der Schweiz bleiben in unsicheren Zeiten ein sicherer Hafen.
Wie sieht es mit dem Angebotswachstum aus? Oder mit dessen Mangel?
Innerhalb eines Jahres hat sich wenig geändert. Überall in den Alpen standen Ende des ersten Quartals 2024 2 % des Bestands zum Verkauf, gegenüber 1,7 % im Vorjahr. Den größten Anstieg verzeichnet Österreich, wo strenge Eigentumsvorschriften für Nichtansässige strenger durchgesetzt werden und deutsche Käufer, traditionell die größten in einigen wichtigen Ferienorten, einen Schritt zurückgetreten sind. In den französischen Alpen stehen 2,4 % des Bestands zum Verkauf, ein deutlicher Anstieg, der jedoch nicht auf einem alarmierend hohen Niveau liegt und teilweise auf einen aktiven Grundstückserschließungsmarkt zurückzuführen ist. Tatsächlich haben wir in der jüngsten Vergangenheit oft gedacht, dass etwas mehr Auswahl zu begrüßen wäre!
Am anderen Ende des Spektrums sind Graubünden, das Berner Oberland und andere Tourismusregionen in der deutschsprachigen Schweiz die engsten Märkte mit einem Angebot von deutlich unter 1 % des Gesamtangebots.
Es ist anzumerken, dass das Angebotsniveau in den höherwertigen Märkten geringer ist. Dies macht für uns Sinn, da in niedrigeren Preisklassen tendenziell eine höhere Zins- und Preissensibilität besteht und die Mehrheit unserer Kunden schneesichere Skigebiete bevorzugt.
Macher und Entscheider
Im Preisranking und in der Entwicklung der Schweizer Ferienorte legten die Werte in Graubünden im Schnitt am stärksten zu, nämlich um fast 6 %. Besonders hervorzuheben ist dabei die Region Arosa, die sich um vier Plätze auf Rang 9 verbessern konnte.
Auf den öffentlich verfügbaren aggregierten Daten hat Verbier St. Moritz möglicherweise vom Thron gestoßen, aber anekdotenhaft gesehen entspricht dies nicht der ganzen Wahrheit. Beispielsweise ist der Suvretta-Hang weiterhin eine der begehrtesten Gegenden, wo die Preise bei 40.000 CHF/m2 beginnen und für die außergewöhnlichsten Chalets bis zu 75.000 CHF erreichen können. Der Bericht weist auf einen leichten Rückgang der Anzahl hochpreisiger Käufe im jüngsten Zeitraum in St. Moritz hin. Wir beobachten, dass die höchsten Preise in Verbier um die 40.000 CHF/m2 erzielt werden, was auch für das auf Platz 4 liegende Gstaad der Fall ist. Wir erkennen an, dass dies die Extreme sind und einen kleinen Teil ihrer Märkte ausmachen, aber der Kontext ist für Käufer im Luxussegment relevant.
Crans-Montana hat sich um zwei Plätze auf Platz 15 verbessert. Wir fragen uns, ob die Übernahme von Vail Resorts bereits etwas Schwung in einen Markt gebracht hat, der einige Jahre in der Flaute steckte. Falls dem nicht der Fall ist, glauben wir, dass dies passieren wird.
St. Anton am Arlberg ist um fünf Plätze auf Platz 20 zurückgefallen, die Preise sind um 10 % gesunken. Die österreichischen Bundesländer setzen ihre ohnehin schon strengen Eigentumsregeln noch strenger durch. Allerdings ist hier zu beachten, dass es sich um einen Markt mit niedrigem Umsatz handelt – in St. Anton gibt es keinen einzigen Immobilienmakler.
Cortina d’Ampezzo, das sich möglicherweise für die Olympischen Winterspiele 2026 aufwärmt, kann mit einem Preisanstieg von fast 20 % den höchsten prozentualen Anstieg von allen vorweisen und kletterte um vier Plätze auf Platz 17.
Die Preise stiegen in den besten italienischen Skigebieten am stärksten, nämlich um 10 %, während die führenden französischen Skigebiete einen Zuwachs von 7 % verzeichneten.
Allerdings ist Megève um zwei Plätze auf Platz 27 abgerutscht. Trotz seines unbestreitbaren Charmes und seiner Attraktivität für beide Jahreszeiten haben wir wenig Zweifel daran, dass die Verschlechterung der Schneequalität in den letzten beiden Saisons dort Auswirkungen hat.
Andermatt war ein erstaunlicher Erfolg. Seit der Vermarktung der ersten Projekte sind die Werte jährlich um 7,3 % gestiegen und liegen derzeit bei 18.800 CHF/m2, was dem Ort den 5. Platz in der Gesamtwertung einbringt. Andermatt ist nach wie vor das einzige Skigebiet in der Schweiz, in dem Käufer jeder Nationalität Eigentum erwerben können.
Wo wir zustimmen
Frühere Leser unserer Artikel und unsere Kunden werden wissen, dass APi seit vielen Jahren Wert auf schneesicheres Skifahren und große Skigebiete legt, um Ihre Investition zukunftssicher zu machen und Ihnen eine große Auswahl an Skimöglichkeiten zu bieten. UBS stellt fest, dass die größten und schneesichersten Skigebiete diejenigen sind, die die besten Einrichtungen und Infrastruktur finanzieren können. Der Bericht weist darauf hin, dass die Skigebiete, die zu den günstigeren Ferienvermietungsmärkten gehören, nur halb so groß sind wie die der Top-Standorte. Dies ist ein sich selbst verstärkender Zyklus, der sich unserer Meinung nach fortsetzen wird.
Wo wir anderer Meinung sind
Werden Käufer zukünftig streiken? UBS nimmt dies an – der Bericht deutet darauf hin, dass mehr potenzielle Verkäufer auftauchen könnten um Preissteigerungen und höhere Betriebskosten zu sichern und weil das Reisen seit der Pandemie wieder uneingeschränkt möglich ist. Nach Ansicht von APi schließen sich diese Faktoren nicht gegenseitig aus. Käufer von Skiimmobilien gehen eine langfristige Verpflichtung ein. Die Kosten können durch einen aktiven und robusten Mietmarkt gemildert werden. Unsere eigenen Anfragen deuten auf ein stetiges Interesse internationaler Käufer an Immobilien in den Bergen hin, und zwar zunehmend für die Nutzung im Sommer. Frühere Berichte von UBS deuteten darauf hin, dass ein großer Jahrgang von Schweizer Babyboomern das Rentenalter erreicht und über die Mittel verfügt, die Nachfrage noch einige Jahre lang zu stützen.
Es ist nach wie vor so, dass Schweizer Zweitwohnsitze mit einem Aufschlag gegenüber Erstwohnsitzen verkauft werden, der derzeit durchschnittlich 20 % beträgt. Das ist nicht überraschend, wird aber selten quantifiziert. Die Besorgnis von UBS, dass mehr Immobilien als Zweitwohnsitze umgebaut werden und das Angebot dadurch steigen wird, ist unserer Ansicht nach eher gering, da die Umbaurate jährlich bei etwa 1 % des Bestands liegt. Selbst in Graubünden, wo der Wert fast doppelt so hoch ist, besteht kaum Grund zur Sorge, da der Markt dort so angespannt ist. In mehreren Schweizer Ferienorten, darunter Graubünden, können unsere nicht in der Schweiz ansässigen Kunden kaum geeignete Immobilien finden – ein paar mehr wären willkommen.
Kitzbühel ist unserer Einschätzung nach nicht der teuerste Ferienort außerhalb der Schweiz. In Österreich könnte man sogar in Lech (einige) Immobilien finden, die diesen Preisrahmen von 16.200 CHF/m2 übersteigen. In Frankreich haben beispielsweise Val d’Isère und Courchevel 1850 im Luxussegment dieser Märkte einen komfortablen Vorsprung.
*Der vollständige Bericht steht hier als PDF zum Download zur Verfügung: https://tinyurl.com/55ezxman
