Immobilier au ski français – bilan 2022, perspectives 2023
APi communique sur les propriétés à la montagne depuis quelques années et résilient est sans doute l'expression que nous avons le plus souvent utilisée. Ce que nous voulons dire par là, c'est qu'en tant qu'investissement, la valeur des chalets et des appartements dans les Alpes a eu tendance à augmenter légèrement - environ 1 à 3% par an - lorsque l'économie se porte bien. Mais lorsqu’ailleurs les prix de l'immobilier baissent - par exemple pendant la crise financière mondiale - l'immobilier à la montagne conserve généralement sa valeur.
Au début de la pandémie, nous n'étions vraiment pas sûrs que cette résistance tiendrait le coup. Nous avions tort. La volonté des investisseurs de rechercher des propriétés en dehors des villes était très forte, tant à la campagne, dans les stations balnéaires qu'à la montagne. En 2021 et début 2022, alimentés par des taux d'intérêt historiquement bas, les prix ont augmenté bien au-dessus de la tendance. L'absence de vendeurs a entraîné des pénuries chroniques dans certaines stations.
Depuis la mi 2022, nous sommes aujourd’hui confrontés à un environnement totalement différent : incertitude économique aiguë, hausse de l'inflation et fin de l'argent bon marché.
Les propriétés françaises à la montagne resteront-elles une valeur sûre ?
Les rapports de recherche récents de nos agents partenaires et autres sont extrêmement utiles. Ce qui attire notre attention se trouve dans les résumés ci-dessous, ainsi que nos propres conclusions et opinions.
Avec 18 agences et plus de 1 000 locations, le Panorama Cimalpes présente un rapport annuel complet et de qualité sur l'état des marchés de la vente et de la location de l'immobilier au ski . Ce rapport est centré sur les meilleures stations françaises. Nous soulignons quelques points clés :
Le parc de locations dans les Alpes continue d'être modernisé et rénové - le taux d'occupation est de 80% en saison normale.
L’été dans les Alpes continue de gagner en popularité avec une augmentation de 32% de réservations. Des animations automnales comme les Toquicimes à Megève, véritable rendez-vous des gastronomes, relancent la fréquentation dans les périodes plus calmes.
En France, le prix des propriétés à la montagne a augmenté à un rythme similaire en comparaison des stations Autrichiennes, et toutefois plus qu'en Suisse.
Les prix des propriétés au ski sont proches, notamment à Courchevel 1850 et Val d’Isère. Parfois, ils dépassent ceux de certaines des meilleures stations balnéaires telles que Saint-Jean-Cap-Ferrat et Deauville.
Des conseils pour un bon rapport qualité-prix en France ? Les prix moyens dans presque toutes les grandes stations de ski françaises situées au-dessus de 1800m d'altitude ont atteint ou dépassent déjà les 10k€/m² (prix à la revente). Cimalpes attire l'attention sur (1) Alpe d'Huez, avec son domaine skiable enneigé très réputé, et (2) Saint-Gervais-Les-Bains, qui est uniquement relié aux domaines skiables de Chamonix et de Megève.
En raison d'un manque d'offre et avec un stock inférieur de 20 % à la normale dans certaines stations, les prix de revente ont légèrement augmenté par rapport aux prix des nouvelles constructions. Pourtant, dans de nombreuses stations, les prix de la construction neuve (avant détaxe) sont plus élevés que les reventes rénovées. Par exemple, à Val d'Isère on note 33k€/m² pour 3 chambres neuf contre 26k€/m² en revente rénovée. A Méribel, la différence est de 23,5k€ contre 19k/m².
Le Brexit n'a pas diminué le désir des visiteurs britanniques d'acquérir une propriété au ski
Retrouvez l'étude complète ici : https://tinyurl.com/2p9yh7n8
Les chalets de luxe à Megève peuvent se vendre en quelques heures
Le rapport annuel de Secrets d'Alpage provenant de BOAN Immobillier est une lecture incontournable pour tout Megévan ou Megévanne. Certains détails retiennent notre attention :
Megève a été élue 2e du classement Skiinfo des stations de ski les plus luxueuses des Alpes françaises, grâce à la qualité de ses hôtels, spas, chalets et bien sûr pour le choix exceptionnel de ses restaurants.
Les prix de l'immobilier à Megève ont augmenté de 5,5 % en 2022 avec des prix moyens pour les appartements de 9 650 € (+ 4,3 %) et pour les chalets de 13 250 € (+ 6 %).
Malgré un manque de stock, 550 transactions dans l'année représente un nouveau record, contre une moyenne de 300 à 500 par an. On peut dire que c’est dû en partie grâce à la bonne santé du marché immobilier neuf où environ 300 unités ont été lancées au cours des deux dernières années, proposant une large gamme de prix allant de 8,5 à 23 k€/m².
Ici, les chalets de luxe peuvent se vendre en quelques heures. Au cours de l'année, le nombre de propriétés vendues entre 3 et 5 millions d'euros a plus que doublé par rapport à 2021.
D'autres sujets incluent les derniers établissements gastronomiques et hôteliers, et une interview intéressante avec Nicolas Sibuet.
Retrouvez l'étude complète ici : https://tinyurl.com/33rfpbcs
Tendances immobilières montantes à Chamonix
Nous avons récemment fait le point avec l'agence Mountain Base à Chamonix. Comme c’est le cas ailleurs, le marché immobilier chamoniard s'est bien comporté en 2022 : prix en hausse de 6% (à mi-année) et bien plus dans les secteurs primaires, le stock se raréfie, les meilleurs emplacements approchent les 20k€/m². Le directeur Andy Symington a déclaré: «La proximité de Genève est un énorme avantage et il y a une popularité croissante des stations de moyenne altitude qui sont toujours enneigées. Elles sont aussi plus faciles d'accès et plus vertes - peut-être moins arides - en été.»
Mountain Base a récemment acquis une agence à Morzine, capitale du vaste domaine skiable des Portes du Soleil. Les Gets et Morzine sont en tête du classement français cette année avec des prix qui grimpent respectivement de 11% et 9% selon Knight Frank Ski Property Report.
Brigitte Comte chez AIM à Chamonix, voit les prix augmenter d'environ 10% en 2022 avec des acheteurs actifs de différentes nationalités. «Il n'y a aucune raison de s'inquiéter d'une forte baisse des prix, la plupart de nos propriétaires ont réglé en espèces, et ce sont principalement des résidences secondaires. Ils sont heureux là où ils sont et ne cherchent à vendre que pour créer un autre projet.»
La conclusion d'APi : confiant dans la résilience des propriétés à la montagne
En tant que Chasseur Immobilier de propriétés à la montagne, APi est dans la position particulière entre vendeurs et acheteurs. Informés par des dizaines de réunions annuelles, nous filtrons les recherches approfondies que nous vous présentons ici et ailleurs, ce qui nous permet de nous forger une opinion sur les «instincts primaires » qui influencent finalement le comportement des acheteurs et des vendeurs.
Une propriété au ski est un luxe discrétionnaire. Il est souvent la réalisation d'ambitions et de rêves de longue date. La spéculation n'est pas un facteur ; les risques d'offre excédentaire sont faibles et la plupart des acheteurs empruntent peu, voire pas du tout. En effet, partout dans le monde, les banques ont adopté des critères de prêts beaucoup plus stricts.
Bien qu'il existe de nombreuses incertitudes et des résultats impossibles à prévoir au cours des 12 à 18 prochains mois, nous ne sommes pas en 2008, nous pensons qu'il faudra un choc économique ou géopolitique majeur pour faire baisser les valeurs des propriétés à la montagne. Cela dit, une modération des prix est certainement possible, présentant des opportunités pour les acheteurs en 2023.
Et n'oublions pas que le ski est une merveilleuse activité familiale et que l'attrait de la montagne en été ne cesse d’augmenter
Nous vous souhaitons, à vous et à votre famille, une heureuse et prospère année 2023.
**Nous avons publié un rapport similaire sur L'Immobilier de Montagne suisse – lisez le blog ici.
**Pour une mise à jour sur le marché de l'immobilier à Kitzbühel en Autriche - voir notre récent blog.
