44 baisses de taux d'intérêt, et d'autres à venir
Plus de la moitié des banques centrales des marchés développés ont commencé à assouplir leur politique. En avril 2024, la politique monétaire sur les taux des marchés développés en fonction du PIB ont culminé ; depuis le début de l’année et jusqu’à présent, nous avons compté 44 baisses de taux dans le monde (contre 7 augmentations). La BCE et la Suisse ont réduit leurs taux à trois reprises ; la Fed a annoncé une baisse importante (mais tardive) de 50 points. La Banque d’Angleterre a fait son premier pas : la réticence actuelle pour réduire à nouveau les taux d’intérêt de la livre sterling est propice aux investisseurs internationaux – la livre sterling est l'une des devises majeures les plus fortes en 2024.
On peut affirmer que les taux d’intérêt réels ont à peine baissé, ce qui semble certainement être la ligne directrice dans le cas de la BCE, autrement dit les réductions de taux de la BCE suivent simplement l’inflation. Bien sûr, les banquiers centraux restent méfiants face à l’inflation. Néanmoins, dans ce contexte, de nouvelles réductions sont largement attendues.
Il va sans dire que cela est favorable pour les marchés immobiliers. Dans le monde de l'immobilier de ski - qui est principalement constitué de résidences secondaires - de nombreux acheteurs et propriétaires n'ont pas financé leur acquisition en s’endettant. Mais cela est important pour ceux qui recherchent un prêt : soit pour l'acheteur marginal qui y voit un accès dans son champ d’action, soit pour compléter le budget, soit pour les avantages fiscaux.
Progressivement, puis tout d’un coup...
Dans cette optique, APi a fait le point avec Miranda John de SPF à Londres afin de discuter l’évolution des taux et de l’attitude des banques face au risque par rapport au marché français. Sans surprise, les taux ont baissé, passant de la fourchette moyenne de 4 % en mai à moins de 4 % pour un taux fixe sur 5 ans pour un prêt plus important auprès d’une banque privée, où les LTV se situent entre 60 et 70 % parallèlement à un accord de gestion d’actifs. Les banques privées sont également en mesure de proposer des prêts à intérêt uniquement.
Les taux des prêts immobiliers français suivent l’Euribor
Les taux proposés dans les banques commerciales françaises ont tendance à suivre l’Euribor de 3 mois, alors que certaines banques ailleurs dans l’UE basent leurs taux sur l’Euribor de 12 mois. Ainsi, pour les emprunteurs internationaux, les taux sont toujours au niveau moyen/bas de 4 % pour une période de 20 ans, mais devraient bientôt baisser jusqu'à la fourchette haute de 3 %. Certaines banques françaises adoptent une approche plus constructive envers les expatriés dans des centres comme Hong Kong, Singapour et Dubaï. Toutefois, les taux d’intérêt affichés dans les vitrines des banques en France doivent être pris avec des pincettes : ils sont destinés aux résidents français et peuvent ne pas inclure d’autres frais nécessaires tels que les produits d’assurance-vie.
Si les tarifs baissent pendant que votre demande est en cours de traitement, nous sommes informés que ces tarifs plus bas seront répercutés.
L'Immobilier dans les stations de ski est privilégié par les banques
La bonne nouvelle de notre point de vue est qu'en général, l'immobilier de ski est perçu favorablement par les banques, avec des LTV de 75 à 80 % largement disponibles. Cela dit, les banques de détail peuvent avoir des quotas sur le montant qu’elles prêteront dans le cadre d’un certain nouveau développement. Certaines banques peuvent fixer des limites par station, par exemple celles situées à basse altitude. La plupart des prêteurs restent méfiants à l'égard des systèmes de réduction de TVA proposés en France, où le délai de remboursement de la TVA peut prendre plusieurs mois, voire un an. Cependant, les banques privées peuvent être plus flexibles et prêteront sur les actifs déposés pour transformer cette hypothèque en un prêt sur la propriété une fois celle-ci livrée.
En Suisse, l'environnement des taux d'intérêt semble toutefois plus favorable. Des taux d'intérêt de l'ordre de 1 à 2 % sont largement disponibles.
Attention à ce que vous souhaitez…
Les lecteurs de nos précédents articles se souviennent de ce que nous disons souvent « il nous faut plus de stock » – dans certaines stations dont Méribel par exemple, où il y a actuellement peu de produits à vendre en dehors du secteur du neuf. On note qu’au cours des cinq dernières années, le marché a explosé avec une forte augmentation de l’activité des acheteurs, et cela même avant la pandémie. Lorsque ces achats intègrent de la dette, certains prêts devront être renouvelés. Les tarifs actuels étant considérablement plus élevés qu’ils ne l’étaient à l’époque, il est possible que cela conduise certains propriétaires à évaluer la rentabilité de leur maison de vacances à la montagne. Une légère augmentation des biens à vendre dans les stations de ski serait la bienvenue.
En tant qu’acheteur, par où commencer ?
APi est Chasseur Immobilier spécialisé dans les stations de ski, et par conséquent bien placé pour vous orienter dans la bonne direction en ce qui concerne tous les aspects de votre achat dans les Alpes - qu'il s'agisse de conseils fiscaux, d'un bon notaire, de conseils sur la procédure d'achat et de produits financiers - avec des fournisseurs que nous connaissons et en qui nous avons confiance.
N'hésitez pas à nous appeler pour une première consultation ou simplement pour une discussion amicale.
