Vail Resorts est le plus grand opérateur d'infrastructures de stations de ski au monde avec un parc de 41 stations, principalement aux USA. Ses intentions d'acquisition dans les stations de ski européennes dotées du bon « fit » sont bien connues. Sa première acquisition dans les Alpes était Andermatt, en 2022, avec une participation de 55% dans la société de remontées mécaniques de la station. Avec cette annonce, Il a acquis 84% des parts de la société Remontées Mécaniques Crans Montana Aminona (CMA) SA qui contrôle et exploite l’intégralité des remontées mécaniques, ainsi que 80% de SportLife AG qui y exploite l'une des écoles de ski de la station, et 100% d'une entité immobilière, dont 11 restaurants.
Une relation tendue
La presse locale avait spéculé que Crans-Montana était ciblé. Pour nous, cela est tout à fait logique. Il est juste de dire, à notre avis, que le vendeur, CPI Property Group, basé au Luxembourg et originaire de la République tchèque, entretenait des relations tendues avec les communes et avec d'autres stations suisses. Un désaccord avec la commune en 2018 a entraîné le retard de l'ouverture des remontées mécaniques. Des questions ont été posées sur les protocoles de sécurité de la station après plusieurs blessures et un décès sur les pistes dus à une avalanche en 2019.
En Suisse, la politique locale compte, tout comme l'argent. Par exemple, toutes les communes locales autour de Crans-Montana peuvent proposer leurs propres accords fiscaux aux étrangers ; des fonds importants ont été collectés pour investir dans la ville. Certains ont dit que cela n'a pas été égalé, que CPI n'a pas investi suffisamment pour maintenir les infrastructures de ski à jour.
L’acquisition n’aurait pas pu intervenir à un meilleur moment
Malgré ces inquiétudes, d’autres investisseurs ont déjà vu le potentiel.
L'Ecole Internationale Le Régent a ouvert en 2015 par la Commune et un groupe d'investisseurs. Depuis, il a prospéré. Plus récemment, l'école a noué une alliance avec Institut Le Rosey. L'école compte actuellement près de 270 étudiants, avec de nouveaux arrivants au trimestre d'hiver, et prévoit d'agrandir le campus pour accueillir jusqu'à 400 étudiants d'ici 2026.
Alaïa Chalet est un nouveau centre de sports d'action à Lens, à 10 minutes de Crans-Montana, doté d'un site de 5'000 m², le plus grand du genre en Suisse. Spécialisée dans les sports de glisse et le BMX et proposant des camps d'été, elle constitue un complément innovant à l'attrait aux familles plus jeunes.
Le groupe Six Senses a achevé la saison dernière son imposant et luxueux complexe au bord des pistes, doté d'un spa et d'un hôtel 5* pour la saison 2023-24. Il ne reste que quelques unités à vendre, et aux acquéreurs de toute nationalité, dans une gamme de prix supérieure à CHF 25.000/m².
Il convient également de noter l'investissement d'un important investisseur émirati dans le Crans Hôtel & Spa en 2020. Le lac Moubra est un lieu privilégié en été, et juste à côté le centre sportif a été rénové. La commune conserve pour 20 ans encore son agrément de casino, le seul délivré en Valais.
Qu’est-ce que Vail Resorts apportera à la table ?
Il s'agit d'une excellente opportunité de lancer la station, qui jusqu'à ces dernières années avait une démographie quelque peu vieillissante, à un nouveau public. Vail Resorts est une entreprise rentable, avec une marge EBITDA solide de 31 %**, ce qui souligne son expérience dans le secteur. L'entreprise prévoit d'investir environ 30 millions de francs étalés sur les cinq prochaines années pour améliorer l'expérience des visiteurs, améliorer le niveau de la gastronomie et étendre et les capacités de neige artificielle.
L'Epic Pass attire les skieurs qui aiment se déplacer, bénéficiant de réductions sur la restauration, l'hébergement, la location et bien plus encore. Au sein de son domaine américain, le pass propose des options locales, régionales et nationales. Ici, dans les Alpes, vous avez accès à Andermatt, cinq jours à Verbier 4 Vallées, sept jours aux 3 Vallées en France, sept jours à Skirama Dolomiti en Italie et trois jours à Ski Arlberg en Autriche. Crans-Montana sera ajouté pour la saison de ski 2024-25.
Cette acquisition devrait aussi s'avérer positive pour l'organisation des Championnats du monde de ski alpin qui auront lieu à Crans-Montana en 2027.
Un atout indéniable pour les investisseurs immobiliers ?
Vail Resorts eux-mêmes indiquent une augmentation annuelle des valeurs immobiliers de 5 à 7 % après l'acquisition dans une station. Comparer les prix à Crans-Montana, qui sont au moins 40%* inférieurs à ceux de son célèbre homologue valaisan Verbier, pourrait être trop ambitieux. Mais cela donne l'impression qu'il y a beaucoup à jouer étant donné les compétences impressionnantes du domaine de ski de la station.
APi a toujours cru que les stations dotées des meilleures infrastructures prospèrent – cela a sans aucun doute été démontré ailleurs. Le fait que le marché immobilier à Crans-Montana ait été dans le marasme au cours des 10 dernières années, jusqu’à la pandémie, en est un symptôme. La croissance annuelle des prix de 1,4% sur cette période est nettement inférieure à celle du marché immobilier dans les principales stations de ski suisee*.
Vers où se dirige Vail Resorts ensuite ?
À notre avis, les plus célèbres stations françaises seraient une proposition difficile. Ce sont des vastes domaines skiables, bien financés, bien intégrés et quasiment soutenus par l’État. Par exemple, Les Trois Vallées sont exploitées en partie par la Compagnie des Alpes, dont l'empreinte est un vaste groupe comprenant La Plagne, Les Arcs, Tignes, Val d'Isère et d'autres. Le réseau exploité par la Compagnie du Mont-Blanc s'étend de Vallorcine, via Chamonix, jusqu'à Megève. L'Association Internationale des Portes du Soleil coordonne l'ensemble du réseau de cet énorme domaine skiable de 12 stations.
Ailleurs dans les Alpes, sur un échantillon de 42 stations de ski suisses, plus de la moitié ont été jugées insuffisamment rentables pour soutenir les investissements futurs***. Également, l’Autriche pourrait offrir des opportunités : le même journal souligne qu’environ la moitié des 220 exploitants de remontées mécaniques du pays, principalement dans les petites stations, ne sont pas rentables. Cela dit, nous ne doutons pas un seul instant que les plus grands opérateurs établis dans d’autres grandes stations de ski suisses et autrichiennes affirment qu’ils s’en sortent très bien, étant en effet fiers de leurs stations en tant que symboles des expertises économiques locales.
*UBS Alpine Property Focus 2023 and APi | **Company FY2024 guidance | *** Tourism Economics - University of Innsbruck, 2019