L'Autriche tue la poule aux œufs d'or ?
Il existe depuis quelques années un modèle para-hôtellerie bien établi dans les stations de ski autrichiennes. De nombreux nouveaux programmes touristiques ont été construits dans les stations, les propriétaires d'Autriche et des pays de l'UE ont bénéficié de l'utilisation personnelle et du revenu locatif de ces développements. Le modèle fait de plus en plus l’objet d’un examen minutieux, en particulier au niveau local. Les communes autrichiennes ont une voix importante. Le résultat, depuis début 2023, un durcissement des règles et une application beaucoup plus stricte de la mesure dans laquelle les propriétaires sont autorisés à utiliser leur propriété – dans certains cas, cela implique aucune utilisation. Nous entendons parler d’installations « sans cuisine », par exemple, cela n’aide pas au discours ; tandis que dans d'autres lotissements, tant que le propriétaire réalise un bénéfice (net) sur les revenus locatifs, l'usage propre est possible.
Pour nous, cela signifie que l'activité de développement de nouvelles résidences touristiques dans les stations de ski autrichiennes va diminuer – il y aura désormais moins de logements à vendre.
Alors que les hôtels continuent de faire la loi dans la plupart des stations de ski autrichiennes, quelles sont les alternatives si vous êtes déterminé à y acquérir un bien ? Une propriété bénéficiant du statut de Zweitwohnsitz (résidence secondaire) sera toujours une option ; cependant, celles-ci sont très recherchées et ne peuvent souvent être construites que dans des emplacements moins privilégiés. Les propriétés à usage touristique restent une option, mais au cas par cas et selon les régions. Les acheteurs doivent avoir les yeux grands ouverts, conscients qu’ils ne peuvent être achetés qu’avec le contrat de location existant, qui n’expire pas.
APi peut aider les acheteurs potentiels à naviguer dans ce paysage délicat, leur permettant ainsi d'économiser beaucoup de temps et de frustration.
Offre et demande dans les Alpes françaises
La hausse des prix et la forte demande des acheteurs constituent le feu vert ultime pour les promoteurs immobiliers. Dans de nombreuses stations de ski françaises, l’Alpe d’Huez et Méribel par exemple, on assiste à une vague de nouvelles constructions conçues ces dernières années. Cela a ajouté au choix des acheteurs. La plupart des acheteurs (plus de 80 %) dans les stations françaises louent leur bien en montagne et les nouvelles constructions sont mieux adaptées au marché de la location. Pour la plupart des propriétaires, les règles de propriété – par exemple la Loi Montagne – sont suffisamment souples pour permettre l'usage personnel qu'ils envisagent. L’efficacité énergétique devient un critère important pour de nombreux acheteurs, ce qui privilégie les propriétés neuves. Avec une nouvelle construction, même si le prix au m2 peut paraître plus élevé que les biens de revente équivalents, vous bénéficiez de frais de notaire moins chers. Là, vous économisez environ 5% et d'une récupération de la TVA sur le prix d'achat si vous la louez (seules les nouvelles constructions bénéficient de la TVA sur le prix d'achat, pas les reventes).
Un thème notable se dessine actuellement à Chamonix : la pénurie aiguë de logements pour les habitants conduit la mairie à imposer un Sursis à Statuer selon lequel les nouveaux programmes d'appartements doivent inclure 50 % du projet de logements sociaux, contre 25 % auparavant. De plus, la surface au sol maximale de tout nouveau chalet est plafonnée à 200 m2 (ou la surface au sol existante + 200 m2 en cas de rénovations) - ceteris paribus, la valeur des plus grands chalets existants peut augmenter. Même si nous soupçonnons que ces propositions pourraient être quelque peu édulcorées, l’impact immédiat sera une réduction des activités de développement futures. Comme Chamonix attire de nombreux visiteurs tout au long de l'année, la station peut être unique dans ce contexte. Nous approfondirons le sujet par rapport à d'autres stations de ski – restez à l'écoute.
Bien entendu, tout cela s'est produit à un moment où, en général, l'intérêt des acheteurs pour les stations françaises a diminué. De plus, les rendements locatifs de 2 à 3 % constituaient une source de revenus intéressante lorsque les taux d’intérêt étaient extrêmement bas, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. Nous estimons qu’une nouvelle poussée de l’activité de construction de nouvelles constructions est improbable, du moins pour le moment. Les marges des promoteurs ont été réduites par l'augmentation des coûts des matériaux et de la construction. Une fois le lot actuel terminé et vendu, à notre avis, la croissance de l'offre dans les stations de ski françaises va ralentir.
Les Résidences Hôtelières – une solution typiquement suisse
Les restrictions en matière de propriété immobilière – qui peut acheter et où – ainsi que les limites au développement ne sont pas nouvelles dans les stations de ski en Suisse. En contraste avec l'Autriche, les hôteliers suisses ont souffert dans le passé d'un manque de protection réglementaire, ce qui a conduit à une construction excessive de logements de vacances en montagne. La réaction négative qui a suivi a conduit à l’introduction de la Lex Weber en 2012, qui limite le nombre de résidences secondaires à un maximum de 20 % du parc d’une commune.
Depuis, le marché s’est adapté ; l’offre excédentaire de nouveaux biens immobiliers que les promoteurs étaient autorisés (et précipités) à construire avant l’adoption de la Lex Weber a désormais été en grande partie absorbée. Ceux qui restent, ayant le statut de résidence secondaire, se vendent rapidement. S'inspirant des modèles autrichien et français, les promoteurs soumettent désormais des permis pour les résidences hôtelières. Ceux-ci offrent aux Suisses et aux étrangers la possibilité d'acheter des biens immobiliers neufs, mais avec l'obligation de les louer lorsqu'ils ne sont pas utilisés à des fins personnelles. Ces résidences avec services fleurissent dans de nombreuses stations de ski reconnues telles que Crans-Montana, Grimentz, Saas-Fee, Les Collons ainsi que Morgins dans les Portes du Soleil.
Jusqu'à récemment, l'idée reçue était que l'acheteur suisse se soustrait à une telle obligation. Mais à moins que la loi Weber ne soit abrogée, ces résidences touristiques constituent la seule possibilité pour les acheteurs, suisses ou étrangers, d'acquérir une nouvelle logement de vacances.
Une station de ski fait exception : Andermatt, où les acheteurs de toute nationalité peuvent devenir propriétaires. Nulle part ailleurs en Suisse cette exonération n’est prévue.
Alors que nous sommes dans une période de pénurie importante de vendeurs – le stock disponible de biens immobiliers de qualité à la revente est faible dans la plupart des stations de ski suisses – les prix seront soutenus. Nous conseillons aux acheteurs d’être prêts, avec une bonne connaissance du type de bien que vous cherchez, du budget et de l'emplacement, mais d’être patients pour la bonne opportunité.
Faut-il s’attendre à une forte baisse des prix de l’immobilier au ski ?
Non. En général, une propriété au ski est une résidence secondaire, souvent le fruit d’une aspiration à long terme. Ils ne sont pas achetés à titre spéculatif ; les emprunts pour financer des acquisitions sont généralement faibles et presque toujours à des taux d’intérêt fixes. La plupart des acheteurs ont un horizon d’au moins 10 ans. C’est pourquoi la valeur des propriétés dans les principales stations de ski est restée résiliente au fil des cycles.
Où pourrions-nous nous tromper ? Une forte augmentation des activités de vente bouleverserait ce scénario – ce qui est peu probable à notre avis, à moins que les perspectives économiques ne se détériorent considérablement. Cependant, dans un résultat plus nuancé, une légère augmentation du nombre de vendeurs serait très bienvenue, car il n’y en a pas assez à vendre.
Selon notre opinion, un scénario de faible rotation, des prix légèrement plus bas et de meilleures opportunités pour les acheteurs caractériseront le marché au cours des prochains 12 à 18 mois.
Décembre 2023
