Immobilier au ski suisse - bilan 2022, perspectives 2023
APi communique sur les propriétés à la montagne depuis quelques années et résilient est l'expression que nous avons souvent utilisée. Ce que nous voulons dire par là, c'est qu'en tant qu'investissement, la valeur des chalets et des appartements dans les Alpes a eu tendance à augmenter légèrement - environ 1 à 3% par an - lorsque l'économie se porte bien. Mais lorsqu’ailleurs les prix de l'immobilier baissent - par exemple pendant la crise financière mondiale - l'immobilier à la montagne conserve généralement sa valeur.
Au début de la pandémie, nous n'étions vraiment pas sûrs que cette résistance tiendrait el coup. Nous avions tort. La volonté des investisseurs de rechercher des propriétés en dehors des villes était très forte, tant à la campagne, dans les stations balnéaires qu'à la montagne. En 2021 et début 2022, alimentés par des taux d'intérêt historiquement bas, les prix ont augmenté bien au-dessus de la tendance. L'absence de vendeurs a entraîné des pénuries chroniques dans certaines stations.
Depuis la mi 2022, nous sommes aujourd’hui confrontés à un environnement totalement différent : incertitude économique aiguë, hausse de l'inflation et fin de l'argent bon marché.
Les propriétés suisse à la montagne resteront-elles une valeur sûre ?
Les rapports de recherche récents sont extrêmement utiles, ce qui attire notre attention se trouve dans les résumés ci-dessous, ainsi que nos propres conclusions et opinions.
Verbier presque tout vendu
APi a récemment rencontré VFP à Verbier
«À un certain moment en 2021, nous n'avions presque plus de nouvelles propriétés à vendre. Certaines étaient cependant hors marché. A présent, nous constatons une certaine activité de la part des vendeurs avec des prix en hausse de 10 à 15 % bien que notre stock soit toujours bien en dessous des niveaux normaux. Le télétravail a été un facteur favorable pour les ventes et les locations. Pratiquement les seuls développements immobiliers neufs à Verbier sont destinés à la résidence principale», déclare Michael Fellay.
Une pénurie de stock et une devise forte
En effet, « croissance de prix effrénée» est le terme utilisé par la Banque Cantonale du Valais dans son bilan régional de 2022. Néanmoins, la prudence est de mise et la croissance des prix devrait ralentir. L'étude met également l'accent sur :
La tendance du télétravail a augmenté l'attrait des régions éloignées.
La démographie est favorable, en termes de croissance démographique et d'évolution de la retraite en Valais.
L'activité de construction de logements neufs a de nouveau ralenti en 2022, notamment dans les principales stations de ski. Les rendements locatifs ont augmenté.
Retrouvez l'étude complète ici : https://tinyurl.com/5c82f4sb
Les plus fortes hausses de prix en 8 ans
Le Knight Frank Ski Property Report s'appelle "Le guide définitif des marchés immobiliers dans les meilleures stations de ski du monde". Quelques faits importants :
Le prix d'un logement au ski augmente à son rythme le plus rapide depuis huit ans.
Pour la deuxième année consécutive, les prix dans les stations de ski suisses ont plus augmenté que les stations de ski en France avec des prix en hausse de 7,1% en moyenne contre 4,3%. C’est cependant le résultat de huit années consécutives de croissance rapide dans les stations françaises.
Crans-Montana et St Moritz sont en tête du classement avec +14% chacun, suivis de Verbier où les prix ont augmenté de 8%.
Le marché immobilier de Crans-Montana stagnait avant la pandémie. Ses références en tant que station balnéaire à l'année sont désormais de retour sur le devant de la scène.
Les principales priorités des acheteurs sont : un bon mélange d'activités ski et hors ski ; l’accessibilité; une longue saison de ski; proximité des pistes et du centre ville et des belles vues.
En termes de perspectives dans les Alpes, Knight Frank conclut qu'après trois années exceptionnelles, les vents contraires économiques commenceront à peser sur l’esprit des acheteurs, entraînant un ralentissement du taux de croissance annuel.
Retrouvez l'étude complète ici : https://tinyurl.com/mrpr3z26
Ajustement attendu
L'UBS Alpine Property Focus, publié en mai 2022, adopte un ton vigilant.
La croissance des prix de près de 10 % a été menée par des stations comme Engadin/St. Moritz, la région de la Jungfrau et Davos/Klosters.
De nombreuses familles ont décidé de déménager leur résidence principale à la montagne pendant la pandémie. Pour la première fois depuis plus de 15 ans, la croissance démographique des cantons de montagne a été supérieure à la moyenne de tous les autres cantons.
Ces derniers trimestres, de nombreux propriétaires d'appartements de vacances ont reporté une vente éventuelle, voire l'ont carrément abandonnée.
Le coût de financement et d'utilisation d'une résidence secondaire augmentera d'environ un tiers, pour une durée d'utilisation effective annuelle d'environ onze semaines. A moyen terme, la banque s'attend à ce qu'une plus grande offre de résidences secondaires se traduise par "un ajustement des prix excessifs actuels"
Retrouvez l'étude complète ici : https://tinyurl.com/3b5z43p6
La conclusion d'APi : confiant dans la résistance des propriétés à la montagne
En tant que Chasseur Immobilier, APi se situe dans la position particulière entre vendeurs et acheteurs de propriétés à la montagne. Informés par des dizaines de réunions annuelles, nous filtrons les recherches approfondies que nous vous présentons ici et ailleurs, ce qui nous permet de nous forger une opinion sur les «instincts primaires » qui influencent finalement le comportement des acheteurs et des vendeurs.
Une propriété au ski est un luxe discrétionnaire. Il est souvent la réalisation d'ambitions et de rêves de longue date. La spéculation n'est pas un facteur ; les risques d'offre excédentaire sont faibles et la plupart des acheteurs empruntent peu, voire pas du tout. En effet, partout dans le monde, les banques ont adopté des critères de prêts beaucoup plus stricts.
Bien qu'il existe de nombreuses incertitudes et des résultats impossibles à prévoir au cours des 12 à 18 prochains mois, nous ne sommes pas en 2008, nous pensons qu'il faudra un choc économique ou géopolitique majeur pour faire baisser les valeurs des propriétés à la montagne.
Notons que le changement significatif des Suisses vis-à-vis de leur propre marché immobilier, l'attrait pérenne d'un actif en franc suisse dans les portefeuilles des acquéreurs étrangers ainsi que les restrictions sur la construction neuve sont selon nous, des facteurs favorables. Cela dit, une modération des prix est certainement possible, présentant des opportunités pour les acheteurs en 2023.
Et n'oublions pas que le ski est une merveilleuse activité familiale et que l'attrait de la montagne en été ne cesse d’augmenter
Nous vous souhaitons, à vous et à votre famille, une heureuse et prospère année 2023.
**Nous avons publié un rapport similaire sur propriétés françaises à la montagne.
