L'année dernière, nous avons noté que l'UBS Alpine Property Focus avait adopté un ton vigilant sur l'état des marchés immobiliers dans les stations alpines. La forte demande qui a émergé et les hausses de prix sans précédent pendant la pandémie ne devaient pas se maintenir.
Comment cela a t’il évolué et quelles sont les perspectives ?
Nous résumons les principales conclusions de la dernière édition de la plus grande banque de Suisse, ainsi que nos propres observations.
- En Suisse, les prix des maisons de vacances ont augmenté de plus de 7% au cours des 12 derniers mois. Selon les normes historiques c’est une très belle performance, plus fort qu'attendu par UBS, bien que légèrement inférieure à la hausse de 9,5 % de l'année précédente. Les hausses de prix les plus importantes sont observées dans les stations de ski telles que Flims/Laax, Andermatt, Kitzbühel, Val d’Isère, Englelberg, Lenzerheide, Arosa et Crans-Montana.
- L'écart entre les destinations les plus chères et d’autres régions continue de se creuser. Depuis 2018, les prix ont augmenté de 40 %, soit plus du double des régions moins chères. Un avantage évident ici est attribué à l'étendue des équipements touristiques - y compris l'été - et à la taille du domaine skiable.
- Et la croissance de l'offre de propriétés? En bref, il y en a peu et c’est une tendance qui devrait se poursuivre. Actuellement, on trouve 40 % de logements en moins à la vente par rapport à 2019 avec un pourcentage à vendre au total compris entre 1,5 et 1,7 % (par rapport au parc total). Une exception est Crans-Montana avec un peu moins de 5% par rapport à d’autres destinations en Suisse centrale et orientale avec une valeur inférieure à 1%.
- Pendant ce temps, on voit que les rendements locatifs sont plutôt corrects. Les rentabilités moyennes sont légèrement inférieures à 4 % nets en Suisse, avec des prix de location en hausse de 10 % depuis 2019, ce qui implique une légère compression des rendements. Certaines stations affichent une grande variation entre la saison de ski hiver et les prix de location d'été - comme Zermatt et Verbier. Cela nous semble généralement refléter la qualité du domaine skiable.
Alors pourquoi UBS est-elle si prudente ? Les messages principaux sont :
- Augmentation des coûts de propriété en raison de taux d'intérêt plus élevés et de valeurs immobilières plus élevées.
- La fin de la période de boom de « l’acheteur post confinement »; l'intérêt des acheteurs et les projets de voyage se sont normalisés.
- Une augmentation des résidences principales converties en résidences secondaires, qui sont vendables à un public plus large et attirent une prime de 15 à 20 %.
- Que de nouveaux vendeurs émergent afin de profiter des prix plus élevés.
L'avis d'Alpine Property intelligence
- En général, une propriété au ski est une résidence secondaire, souvent le fruit d'une aspiration à long terme. Elles n’ont pas été acquises en tant qu'investissements spéculatif ; les emprunts pour financer les acquisitions sont généralement faibles et presque toujours à des taux d'intérêt fixes. La plupart des acheteurs ont au moins un horizon de 10 ans. C'est pourquoi les valeurs des propriétés à la montagne sont restées résilientes au fil des ans.
- L'intérêt des acheteurs a indéniablement ralenti depuis la mi-2022. Les baisses de prix modérés et la marge de négociation sont monnaie courante maintenant.
- Nous ne voyons pas d'offre excédentaire significative, malgré le contexte économique difficile, l'activité de vente reste modérée. L'augmentation des conversions en résidences secondaires n'atteint pas des niveaux alarmants, la plus élevée étant dans les Grisons avec 2,5 % du parc total.
- On note la forte performance de prix dans les grandes stations de ski bien équipées. Les acheteurs se concentrent de plus en plus sur les stations de haute altitude et enneigées : c'est une tendance qui se dessine.
- Le boom est terminé, mais notre conclusion générale est plus nuancée. Selon notre opinion, un scénario de faible rotation, des prix légèrement plus bas et de meilleures opportunités pour les acheteurs caractériseront le marché au cours des prochains 12 à 18 mois.
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Vous pouvez télécharger le rapport UBS complet ici : https://tinyurl.com/4t6x235w (version anglaise)
