Conclusion
Depuis la pandémie, ces trois dernières années ont vues les rechercheurs d’UBS se démarquer en faisant une pause dans l’estimation immobilière à la montagne.
Chez APi, nous continuons de penser que les inquiétudes concernant la croissance de l’offre et la réticence des acheteurs sont un peu trop réservées. On souligne la rareté liée aux grandes stations de ski et leur assurance en termes d’enneigement. C’est l’une des plus grandes priorités pour la majorité de nos clients car elle augmente les possibilités d’investissements vers un marché potentiel qui se rétrécit en fonction de l’enneigement dû au réchauffement climatique.
Points essentiels du rapport
La grande nouvelle du rapport est Verbier, qui prend la première place devant Saint-Moritz avec une moyenne de CHF 21,5k/m2, en hausse de 9,9%, et des niveaux de prix de CHF 35k pour le haut de gamme du marché (commentaires supplémentaires ci-dessous).
Le marché suisse reste remarquablement pauvre en biens immobiliers à vendre, avec moins de 0,7% du stock global. Dans les Grisons, un total de 800 appartements (0,3% du stock) ont été acceptés, mais sont uniquement destinés à la résidence principale. C’est-une tendance que nous observons ailleurs dans le pays.
La demande forte et moins sensible aux prix de la part des acheteurs étrangers reste un thème récurrent. Les propriétés anciennes sont rénovées à un niveau de plus en plus élevé, ce qui fait grimper les prix de revente. L'immobilier en Suisse reste une valeur refuge en période d'incertitude.
Qu'en est-il de l’augmentation de l'offre ? Ou plutôt de son absence.
Peu de choses ont changé en un an : dans les Alpes, 2 % du parc était à vendre à la fin du premier trimestre 2024, contre 1,7 % il y a un an. La principale augmentation vient d'Autriche, où les réglementations strictes sur la propriété des non-résidents sont appliquées plus vigoureusement et où l'acheteur allemand, traditionnellement le plus important dans certaines stations clés, a fait marche arrière. Dans les Alpes françaises, 2,4 % du parc est à vendre, une augmentation significative, mais pas à un niveau alarmant. Ce parc est propulsé par un marché au développement actif. Nous pensons depuis longtemps qu'un peu plus de choix serait bienvenu !
A l’inverse, les Grisons, l'Oberland bernois et d'autres régions touristiques en Suisse Allemand offrent des marchés plus tendus avec une offre bien inférieure à 1% de la totalité
On notera que les niveaux d'offre sont plus faibles sur les marchés à valeur élevée. C’est logique, car les gammes de prix inférieures ont tendance à être plus sensibles aux taux d'intérêt et aux prix. Cela s’explique par le fait que la majorité de nos clients désirent des domaines skiables avec un enneigement garanti.
Acteurs influents
En termes de classement des prix et de tendances dans les stations suisses, on notera les plus grandes augmentations dans les Grisons avec notamment une moyenne de près de 6 %. Notamment Arosa et ses environs, en hausse de quatre places pour atteindre la 9e place du classement.
Selon des bases de données publiques, Verbier a peut-être détrôné Saint-Moritz, mais cela n’explique pas tout. Par exemple, le versant de Suvretta continue d'être l'un des secteurs les plus recherchés, où les prix démarrent à CHF 40 000/m2 et peuvent atteindre CHF 75 000 pour les chalets les plus exceptionnels. A Saint-Moritz, le rapport souligne une légère baisse du nombre d'achats de grande valeur au cours de la période la plus récente C'est à Verbier que les prix les plus élevés sont pratiqués, autour de 40 000 CHF/m2, ainsi qu’à Gstaad, classée 4e. Nous reconnaissons qu'il s'agit de prix extrêmes et qu'ils ne représentent qu'une petite partie de ces marchés, mais le contexte est pertinent pour les acheteurs de haut de gamme.
Crans-Montana a gagné deux places pour atteindre la 15e place. On se demande si l’acquisition de Vail Resorts a déjà insufflé un peu d’enthousiasme dans un marché auparavant léthargique. Si ce n’est pas encore le cas, à notre avis, ça le deviendra.
St. Anton am Arlberg a perdu cinq places pour atteindre la 20e place, avec des prix en baisse de 10 %. Les provinces autrichiennes appliquent plus strictement leurs règles de propriété déjà exigeantes. Il convient de noter qu’il s’agit d’un marché à faible rotation – il n’y a pas une seule agence immobilière à St. Anton.
Peut-être qu’en prévision des Jeux olympiques d’hiver de 2026, les prix à Cortina d’Ampezzo peuvent se vanter de la plus forte augmentation en pourcentage, avec une hausse de près de 20 %, gagnant quatre places pour atteindre la 17e place.
Les prix dans les principales stations italiennes ont augmenté le plus par pays, une hausse de 10 % ; pourtant les principales stations françaises ont augmenté 7 %.
En revanche, Megève perd deux places pour atteindre la 27e place. Malgré son charme indéniable et son attrait multi-saison, nous ne doutons pas que la baisse de la qualité de la neige au cours des deux dernières saisons ait entraîné ces conséquences.
L'histoire d'Andermatt a été un succès étonnant, depuis que les premiers projets ont été commercialisés, les valeurs ont augmenté de 7,3% par an, se situant actuellement à 18,8 CHF/m2 et se classant au 5e position du classement général. Elle reste la seule station de ski en Suisse où les acheteurs de toute nationalité peuvent devenir propriétaires.
Nos points d'accords
Nos lecteurs et nos clients savent qu'APi met l'accent depuis longtemps sur la garantie d'enneigement et sur un vaste domaine skiable dans le but de pérenniser leur investissement et d’ainsi profiter d'un large choix d'options à la montagne. UBS fait le lien entre les plus grandes stations et les plus enneigées étant celles qui ont les moyens d’installer les meilleures infrastructures. Le rapport souligne que les domaines skiables qui font partie des marchés de location de vacances les moins chers ne font que la moitié de la taille de ceux des emplacements les plus prisés. Il s'agit d'un cycle qui s’accentue et nous pensons qu’il va se poursuivre.
Nos points de désaccords
Y aurait-il une grève des acheteurs ? C’est ce que pense UBS. Le rapport suggère que davantage de vendeurs potentiels pourraient émerger pour fiabiliser les prix de l’immobilier, les coûts de propriété plus élevés ainsi que les voyages ont bien repris depuis la pandémie. Ces facteurs ne se contredisent pas selon APi. Les acheteurs de biens immobiliers dans les stations de ski s'engagent sur une mode de vie à long terme. Les coûts peuvent être atténués par un marché locatif actif et robuste. Nos demandes suggèrent des niveaux constants d'intérêt pour les biens afin de satisfaire les acheteurs internationaux, qui viennent en montagne de plus en plus l’été. Des rapports récents d'UBS ont souligné une large cohorte de baby-boomers suisses maintenant à la retraite, ayant les moyens de soutenir la demande pour encore quelques années.
Il n'en demeure pas moins qu’en Suisse les résidences secondaires à vendre représentent un plus par rapport aux résidences principales, avec une moyenne de 20 %. Ce n'est pas surprenant, mais nous le voyons rarement évalué. Cependant, l'inquiétude d'UBS selon laquelle davantage de résidences sont reconverties nous semble être mineure. Avec un rythme autour de 1 % du stock par an, cela augmenterait l’offre. Même dans les Grisons, où ce taux de conversion est presque deux fois plus élevé, il n’y a guère de raisons de s’inquiéter, car le marché y est très serré. Dans de nombreuses stations suisses, Grisons inclus, nos clients non-résidents ne trouvent pratiquement aucun bien immobilier adapté. Quelques biens de plus seraient les bienvenus.
Selon nous, Kitzbühel n’est pas la station la plus chère hors de Suisse. En effet, en Autriche, vous pouvez visiter Lech et trouver (quelques) biens immobiliers dépassant cette fourchette de prix de 16,2 CHF/m2. En France par exemple, nous constatons que Val d’Isère et Courchevel 1850 ont une confortable avance sur ce marché haut de gamme.
**Le rapport complet peut être téléchargé en PDF (allemand) ici : https://tinyurl.com/55ezxman
